Usucapião Extrajudicial: como regularizar seu imóvel sem ação judicial

Saiba como funciona a usucapião extrajudicial, quais são os requisitos legais e como registrar seu imóvel diretamente em cartório com segurança jurídica.

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O que é usucapião extrajudicial?

A usucapião extrajudicial é uma modalidade de usucapião criada pela Lei nº 13.105/2015 (CPC) e regulamentada pela Lei nº 13.465/2017, que permite reconhecer a propriedade de um imóvel diretamente no cartório de registro de imóveis, sem a necessidade de processo judicial.

O procedimento deve ser requerido pelo interessado, assistido por advogado, perante o cartório da comarca onde se localiza o imóvel usucapiendo.

Essa inovação trouxe mais agilidade e segurança jurídica para quem busca regularizar imóvel por usucapião, evitando anos de litígio na Justiça.

Requisitos da usucapião extrajudicial

De acordo com o art. 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), o pedido deve ser instruído com:

1. Ata notarial: documento lavrado em cartório, no qual o tabelião atesta o tempo de posse do requerente e de seus antecessores.

2. Planta e memorial descritivo: assinados por engenheiro ou arquiteto com anotação de responsabilidade técnica (ART ou RRT), além da assinatura dos titulares de direitos registrados na matrícula do imóvel e dos confinantes.

3. Certidões negativas: emitidas pelos distribuidores da comarca do imóvel e do domicílio do requerente, demonstrando ausência de ações que possam impedir a usucapião.

4. Justo título ou documentos comprobatórios: notas fiscais, recibos, contratos, comprovantes de pagamento de IPTU ou taxas que demonstrem a origem, continuidade e natureza da posse.

👉 Importante: a posse deve ser mansa, pacífica e ininterrupta pelo prazo previsto em lei, variando conforme a modalidade de usucapião (ordinária, extraordinária, especial urbana ou rural).

O Código de Processo Civil de 2015 alterou a Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973) para incluir a usucapião extrajudicial. A Lei 13.465/2017 novamente alterou o dispositivo, que ficou com a seguinte redação:

Art. 1.071. O Capítulo III do Título V da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), passa a vigorar acrescido do seguinte art. 216-A:

Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:

I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso, e suas circunstâncias, aplicando-se o disposto no art. 384 da Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015 – Código de Processo Civil;

II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;

III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;

IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

§ 1º O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido.

§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, o titular será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar consentimento expresso em 15 dias, interpretado o silêncio como concordância

Como funciona o procedimento em cartório

Após o protocolo do requerimento, o oficial de registro de imóveis dará andamento ao procedimento:

• Notificação: titulares de direitos reais e confinantes serão notificados pessoalmente ou por correio, devendo se manifestar em até 15 dias. O silêncio será interpretado como concordância.

• Publicação de edital: em jornal de grande circulação (ou meio eletrônico autorizado) para ciência de terceiros interessados.

• Análise da documentação: o registrador pode solicitar diligências, exigir complementações ou rejeitar o pedido caso os documentos estejam irregulares.

• Manifestação das Fazendas Públicas: União, Estado, Distrito Federal e Município são cientificados e têm 15 dias para se manifestar.

• Registro: não havendo impugnações e estando a documentação em ordem, o imóvel será registrado em nome do requerente, podendo ser aberta matrícula individual.

Se houver impugnação de qualquer interessado, o procedimento será remetido ao Poder Judiciário, convertendo-se em ação de usucapião judicial.

Vantagens da usucapião extrajudicial

• Rapidez: o procedimento em cartório é mais célere do que uma ação judicial.

• Economia processual: evita custas judiciais prolongadas e reduz o tempo de espera.

• Segurança jurídica: o registro no cartório garante a matrícula do imóvel em nome do possuidor.

• Regularização imediata: permite vender, financiar ou transferir o imóvel já regularizado.

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Quando a usucapião extrajudicial não é possível?

O procedimento não será admitido quando:

• Houver oposição de titulares de direitos reais ou de confinantes;

• Existirem pendências ou falhas na documentação exigida;

• O imóvel for objeto de litígio judicial já em andamento.

Nesses casos, a via adequada será a usucapião judicial.

Conclusão

A usucapião extrajudicial representa um grande avanço no Direito Imobiliário brasileiro, oferecendo ao possuidor a chance de regularizar seu imóvel de forma mais rápida e eficaz. No entanto, o procedimento exige documentação rigorosa e acompanhamento por um advogado especialista em usucapião, que garantirá a correta instrução do pedido e evitará nulidades.

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