Muitos clientes que conquistam a tão aguardada sentença de usucapião trazem a seguinte dúvida: “Posso registrar meu imóvel depois da decisão judicial favorável ou ainda é necessário outro procedimento?”. Essa é uma questão fundamental, pois somente o registro em cartório confere segurança jurídica e a propriedade plena do bem.
Neste artigo, explico de forma clara o que significa a sentença de usucapião, como funciona o registro no Cartório de Imóveis e por que não há incidência do ITBI nesse tipo de aquisição.
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O que significa a sentença de usucapião?
A sentença que reconhece a usucapião é de natureza meramente declaratória. Isso significa que o juiz não está “criando” um direito novo, mas apenas reconhecendo que os requisitos previstos em lei foram cumpridos e que a aquisição da propriedade já ocorreu pelo decurso do tempo e pela posse mansa, pacífica e ininterrupta.
Portanto, a sentença serve como título hábil para registro no Cartório de Registro de Imóveis. Sem esse registro, o imóvel ainda não estará devidamente regularizado perante terceiros.
É preciso pagar ITBI para registrar o imóvel após a usucapião?
Uma das grandes dúvidas nesse processo é se há necessidade de pagar o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) para registrar a sentença.
A resposta é não.
A jurisprudência consolidada entende que a usucapião é uma forma originária de aquisição de propriedade, ou seja, não há transmissão entre vivos. Como não existe transmissão de titularidade entre duas partes, não há fato gerador para a cobrança do ITBI.
O STJ já decidiu em diversos casos que:
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O ITBI não pode ser exigido em usucapião;
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A aquisição não decorre de contrato ou transmissão patrimonial, mas de posse prolongada;
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O próprio memorial descritivo e a certidão georreferenciada podem ser suficientes para instruir o pedido sem a necessidade do recolhimento do imposto.
O registro do imóvel após a usucapião
Após a sentença transitada em julgado, é possível requerer o registro no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde o bem se encontra.
O procedimento é simples:
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Apresentar a sentença judicial ao cartório;
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Cumprir eventuais exigências formais do registrador (como memorial descritivo atualizado e certidões);
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Solicitar a abertura de matrícula em nome do usucapiente.
Vale destacar que o cartório não tem competência para discutir se há ou não exigibilidade de tributo, pois a natureza originária da usucapião afasta a incidência do ITBI.
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E se a sentença for de improcedência?
Quando o juiz indefere o pedido de usucapião por ausência de requisitos (por exemplo, falta de tempo de posse), essa decisão gera coisa julgada material. Entretanto, é possível propor nova ação no futuro, quando o requisito não atendido for suprido – como o decurso de prazo necessário.
Conclusão
Sim, você pode registrar seu imóvel após obter uma sentença favorável de usucapião. A decisão judicial tem caráter declaratório e deve ser levada ao Cartório de Registro de Imóveis para a abertura da matrícula em seu nome.
Além disso, não há cobrança de ITBI, pois a usucapião é uma forma originária de aquisição da propriedade, não havendo transmissão entre partes.
Regularizar o imóvel é essencial para garantir segurança jurídica, valorizar o patrimônio e evitar problemas futuros.
👉 Se você tem dúvidas sobre o registro do imóvel após a sentença de usucapião, entre em contato com um advogado especialista em Direito Imobiliário para conduzir o procedimento com segurança e evitar exigências indevidas.
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