Uma das frases mais conhecidas no Direito Imobiliário é: quem não registra um imóvel, não é dono. Essa máxima também se aplica às situações de divórcio ou dissolução de união estável, quando o casal formaliza a partilha dos bens no processo judicial, mas não leva o formal de partilha ao Cartório de Registro de Imóveis.
Mas afinal, quem separa e não registra o formal de partilha está protegido? A resposta é não. Vamos entender o porquê.
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O que é o formal de partilha?
O formal de partilha é o documento expedido pelo Judiciário após o trânsito em julgado de uma ação de divórcio ou inventário, que especifica qual bem caberá a cada parte. Ele serve como título hábil para registrar no Cartório de Registro de Imóveis a propriedade em nome do cônjuge ou ex-cônjuge.
➡️ Sem o registro, o imóvel continua em nome do casal (ou do falecido, no caso de inventário) e os efeitos da decisão judicial não atingem terceiros.
Quais os riscos de não registrar o formal de partilha?
Muitos ex-cônjuges acreditam que apenas a sentença ou escritura de divórcio já garantem a propriedade. Porém, sem registro, a propriedade não se transfere. Isso pode gerar sérios problemas, como:
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Penhora do imóvel: como o bem continua registrado em nome de ambos, ele pode ser atingido por dívidas de apenas um dos ex-cônjuges.
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Impossibilidade de vender ou financiar: o imóvel não poderá ser transacionado regularmente, já que o Cartório exigirá matrícula atualizada em nome do vendedor.
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Discussões entre herdeiros: se um dos ex-cônjuges falecer sem ter registrado sua parte, o bem poderá ser inventariado como se ainda fosse dele.
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Insegurança jurídica: diante de terceiros, vale o que está na matrícula do imóvel, e não o que foi decidido apenas no processo.
O entendimento da jurisprudência
A jurisprudência tem reconhecido que, diante da ausência de registro, a partilha não produz efeitos perante terceiros. Situações como usucapião, regularização fundiária e até mesmo acessão artificial têm sido utilizadas para mitigar esses conflitos familiares, sempre à luz do princípio constitucional da função social da propriedade e do direito à moradia.
Exemplos práticos:
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Usucapião parcial: pode ser utilizada quando um dos cônjuges exerce posse exclusiva sobre parte do imóvel.
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Regularização fundiária: em imóveis irregulares, o Judiciário tem flexibilizado exigências urbanísticas para garantir a moradia.
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Acessão artificial: reconhecida quando há construção de boa-fé em imóvel de terceiro, garantindo a justa partilha.
Apesar das flexibilizações, o caminho mais seguro continua sendo registrar o formal de partilha.
Quem não registra, não é dono
Ainda que exista uma decisão judicial ou escritura, o registro no Cartório de Registro de Imóveis é a única forma de garantir a propriedade perante terceiros. Sem isso, a pessoa permanece apenas como “possuidora” ou “promitente compradora”, com direitos limitados e vulnerável a riscos jurídicos.
Portanto, se você passou por um divórcio ou dissolução de união estável e já possui um formal de partilha, o próximo passo é levá-lo ao cartório para registrar sua propriedade.
Como evitar problemas: a importância da assessoria jurídica
Comprar, vender ou regularizar um imóvel sem a devida análise jurídica pode custar caro. O mesmo vale para partilhas de divórcio. Um advogado especialista em Direito Imobiliário é essencial para:
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Conferir se o formal de partilha contém todos os requisitos legais;
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Orientar sobre o registro e acompanhar o procedimento no cartório;
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Identificar riscos ocultos que podem afetar a propriedade (como penhoras ou ações judiciais em aberto).
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Conclusão
Quem separa e não registra o formal de partilha não garante efetivamente sua propriedade. O imóvel continuará em situação de risco, sujeito a penhoras, inventários e outras complicações jurídicas.
A mensagem é clara: quem não registra um imóvel, não é dono. Por isso, regularizar sua situação é um passo essencial para proteger o seu patrimônio e garantir tranquilidade para o futuro.
