Se você herdou um imóvel, mas ainda não registrou o formal de partilha na matrícula, o patrimônio da sua família está exposto. Para o cartório e para terceiros, vale o que está na matrícula: sem registro, você não é proprietário perante a lei, apenas detém direitos “no papel”. E isso abre espaço para penhoras, bloqueios, inventários desnecessários e brigas familiares.

Ganhei um imóvel de herança: como regularizar e colocar no meu nome?

Como advogada especialista em Direito Imobiliário, explico, de forma direta e segura, por que você pode perder um imóvel não regularizado e qual é o caminho certo para blindar o seu patrimônio.

O que é inventário e por que ele não basta

O inventário é o procedimento (judicial ou em cartório) que organiza e distribui os bens do falecido entre os herdeiros. A lei aplicável é a vigente na data do falecimento (CC, art. 1.787), e a competência, em regra, é do foro do último domicílio do falecido (CPC, art. 48).

Atenção: concluir o inventário não transfere a propriedade automaticamente. Ao final, o Judiciário (ou o tabelionato) emite o formal de partilha (ou escritura de partilha), que precisa ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis para registrar cada fração no nome do herdeiro.
Sem esse registro imobiliário, a partilha não produz efeitos perante terceiros.

E se não havia bens ou havia dívidas?

• Sem bens e sem dívidas: cabe inventário negativo (não há multa de ITCMD porque não há patrimônio).

• Com dívidas: os herdeiros respondem apenas até o limite da herança (CC, art. 1.792).

Formal de partilha: o que é e para que serve

O formal de partilha é o título (judicial) que detalha quem recebeu o quê após o inventário ou divórcio. Ele é o documento hábil para registrar a propriedade na matrícula do imóvel.
Sem o registro:

• O imóvel segue em nome do falecido;

• Você não consegue vender, financiar, doar ou constituir garantia com segurança;

• Terceiros de boa-fé (e credores) não são obrigados a respeitar a partilha não registrada.

Regra de ouro do direito imobiliário: quem não registra, não é dono.

Riscos reais de não registrar a partilha (e como eles acontecem)

1. Penhora por dívida alheia
   Se a matrícula ainda está no nome do falecido ou do ex-casal, o bem pode ser atingido por dívidas daquele titular registral. Mesmo que você tenha sido “contemplado” na sentença, sem registro você não prova propriedade contra terceiros.

2. Inventário repetido e brigas entre herdeiros
   Se um herdeiro falece antes de registrar a sua fração, o mesmo imóvel volta para inventário, agora no espólio dele. Isso multiplica custos, prazos e conflitos.

3. Impossibilidade de vender/financiar
   Sem matrícula atualizada, o negócio trava: bancos e compradores exigem a propriedade em seu nome.

4. Perda de segurança jurídica
   Em disputas com terceiros, prevalece o que está na matrícula. Sentença sem registro não protege fora do processo.

“Mas encontrei outro caminho”: quando a jurisprudência flexibiliza (e por que isso não é a regra)

Os tribunais, buscando dar eficácia à função social da propriedade e ao direito à moradia, já admitiram soluções para casos excepcionais:

• Usucapião parcial (posse exclusiva de parte do imóvel por longo tempo);

• Regularização fundiária (flexibilização urbanística para assentar moradia);

• Acessão artificial (construção de boa-fé em imóvel de terceiro).

Importante: são saídas pontuais, dependem de requisitos estritos e não substituem o caminho seguro: registrar a partilha.

Passo a passo para blindar o imóvel herdado

1. Localize o título
   Formal de partilha (judicial) ou escritura de partilha (extrajudicial).

2. Conferência jurídica (due diligence)
   Antes de protocolar, avalie: matrícula atualizada, certidões fiscais/condominiais, eventuais averbações de penhora ou ações em curso.

3. Registro na matrícula
   Leve o título ao Cartório de Registro de Imóveis da situação do bem. Após o registro, a propriedade passa a ser sua perante terceiros.

E se o imóvel “não tem escritura”?

Há dois caminhos típicos:

• Regularização por cadeia dominial: localizar antigos proprietários/herdeiros, lavrar a escritura e registrar;

• Usucapião (judicial ou extrajudicial em cartório): quando há posse mansa, pacífica e contínua pelo prazo legal e demais requisitos.
  Aqui, a atuação técnica é decisiva para escolher a modalidade correta (ordinária, extraordinária, especial urbana/rural) e montar a prova.

Dúvidas rápidas (FAQ)

1) Posso perder o imóvel herdado se não registrar?
Você pode perder proteção: a matrícula em nome do falecido favorece penhoras, bloqueios e novos inventários. Em disputa com terceiros, vence quem está na matrícula.

2) Formal de partilha basta?
Não. Sem registro, a partilha não produz efeitos contra terceiros.

3) Demora muito para registrar?
Com documentação correta e orientado por especialista, o registro é objetivo. O que atrasa é pendência (tributo, condomínio, penhora, inconsistências no formal).

4) Não havia bens. Preciso inventário?
Cabe inventário negativo (inclusive sem multa de ITCMD, pois não há patrimônio). Ele resguarda herdeiros de cobranças indevidas.

Por que contar com uma advogada especialista?

Para o seu patrimônio familiar, improvisar sai caro. Meu trabalho envolve:

• Due diligence sucessória: checagem de matrícula, ônus, ações e tributos;

• Ajustes no formal/escritura antes do registro (evita exigências e devoluções);

• Estratégia para casos com penhora, litígios, bem no exterior, cônjuge/companheiro, direito real de habitação etc.

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Conclusão: segurança agora evita perdas no futuro

Para famílias que prezam por tranquilidade e legado, a mensagem é simples: inventário sem registro não protege.
Registre o formal de partilha e coloque a sua fração no seu nome. É isso que mantém seu patrimônio financiável, vendável e imune a dívidas de terceiros.