Você quitou, assinou a escritura e… nada de receber as chaves. Respire: há caminhos jurídicos claros para colocar o imóvel no seu nome e na sua posse com segurança — sem perder tempo e reduzindo riscos.
Abaixo, explico passo a passo para a imissão de posse, o que fazer, em linguagem direta, com base no Código de Processo Civil e na prática dos tribunais.
Primeiro: qual é a ação certa no seu caso?
Dependendo do seu título e do que está no contrato, você pode escolher entre duas rotas:
1) Execução para entrega de coisa certa (CPC, arts. 806 e seg.)
Se você tem título executivo extrajudicial com obrigação de entrega (ex.: contrato/compromisso de compra e venda com cláusula de imissão, escritura pública prevendo a posse, carta de arrematação/adjudicação), é possível executar diretamente a entrega do imóvel.
Vantagens: rito mais objetivo e possibilidade de tutela de urgência para imissão imediata.
2) Ação de imissão de posse (processo de conhecimento)
Se o seu título não é executivo (ou você prefere um título judicial — CPC, art. 785), propõe-se a ação de imissão de posse. Ela busca materializar o seu jus possidendi (direito à posse que decorre da sua aquisição).
⚖️ Dica estratégica: mesmo quando existe título executivo, o credor pode optar pela ação de conhecimento para obter tutela de urgência (CPC, art. 300) e um título executivo judicial robusto (CPC, art. 785).
Quando a ação é “real” ou “pessoal” — e por que isso importa?
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Fundamento real (propriedade/direito real): a ação tende a ser real imobiliária (ex.: você é proprietário e busca a posse). Consequências:
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Foro do imóvel (CPC, art. 47).
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Em certas hipóteses, cônjuge do réu no polo passivo (CPC, art. 73).
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Fundamento pessoal (contrato/obrigação de dar): a ação é pessoal (ex.: locatário ou comodatário que não devolveu). Consequências:
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Sem litisconsórcio passivo necessário por estado civil.
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Foro em regra de eleição/ domicílio do réu.
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Saber qual é seu fundamento orienta foro, partes e provas — e evita nulidades.
Check-list: documentos que aumentam suas chances de liminar
Anexe desde o início (evidência é tudo!):
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Escritura/contrato que comprove sua aquisição e direito à posse.
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Comprovantes de pagamento (preço quitado / financiamento).
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Notificações de entrega não atendidas (se houver).
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Matrícula atualizada do imóvel.
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Provas da resistência do ocupante (recusa, mensagens, e-mails).
⚠️ Sem documento que prove o direito à posse, o juiz pode mandar emendar a inicial; se não for sanado, o pedido pode ser indeferido.
Posso pedir “liminar” (tutela de urgência) para entrar logo?
Sim. Em ambos os caminhos (execução ou imissão de posse), quando houver probabilidade do direito e risco de dano na demora (CPC, art. 300), é possível pedir imissão liminar.
Exemplos que costumam convencer o Judiciário:
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Preço pago/financiado + cláusula de entrega.
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Atraso injustificado do ocupante.
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Risco patrimonial (deterioração, inadimplência condominial/IPTU, perda de aluguel).
🧭 Arrematação/leilão: com carta registrada, a jurisprudência admite imissão liminar e, enquanto não houver a posse, o juiz pode arbitrar taxa de ocupação (aluguel mensal) até a entrega das chaves.
O antigo ocupante pode “segurar” a posse alegando benfeitorias?
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Embargos de retenção por benfeitorias não se aplicam à imissão de posse.
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A discussão sobre benfeitorias, quando cabível, segue por reconvenção ou ação autônoma — não impede sua imissão.
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Taxa de ocupação/aluguel: se ele permaneceu indevidamente, é possível pedir indenização proporcional ao aluguel de mercado pelo período de atraso.
Atenção a uma exceção prática: constituto possessório
Se o contrato previu que o vendedor permanece como possuidor direto em nome do comprador (cláusula de constituto possessório), a discussão muda de “imissão” para temas possessórios. Seu advogado ajusta a via processual e os pedidos.
Leia também: Quais os 10 tipos de usucapião existentes?
Passo a passo prático (com foco em resultado)
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Diagnóstico do título
Verificar se é título executivo (execução) ou não (imissão de posse). -
Foro e partes corretas
Definir fundamento (real/pessoal) para escolher foro e incluir partes adequadas. -
Provas robustas + pedido de urgência
Documentos, tempo de atraso, risco financeiro, condomínio/IPTU. -
Pedidos cumulados úteis
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Imissão liminar;
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Multa diária (astreintes) em caso de descumprimento;
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Taxa de ocupação/aluguel até a entrega;
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Desocupação com força policial, se necessário.
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Cumprimento efetivo
Mandado de imissão/entrega, com data e hora, para evitar novas manobras.
Perguntas rápidas (FAQ)
Preciso notificar antes?
Não é obrigatório para propor a ação, mas ajuda a demonstrar recusa e boa-fé.
E se houver família ou crianças no imóvel?
O Judiciário observa a dignidade e pode fixar prazo humanizado de saída — sem afastar o seu direito de posse.
Quem paga condomínio/IPTU enquanto não entregam a posse?
Em regra, quem usufrui do imóvel. Se você pagou para evitar multa, pode ressarcir.
Quanto tempo leva?
Varia por comarca e resistência da outra parte. Um pedido liminar bem instruído acelera muito o desfecho.
Ebooks gratuitos:
- 10 documentos que você precisa analisar antes de comprar um imóvel: https://clieent.io/page/fs-checklist-…
- Guia Prático para Contrato de Compra e Venda de Imóvel
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- Tudo o que você precisa saber sobre Usucapião https://clieent.io/page/fs-advocacia-tudo-o-que-voce-precisa-saber-sobre-usucapiao
