Quando o imóvel herdado continua em nome de quem já faleceu
Você herdou um imóvel, mas ainda não registrou o formal de partilha na matrícula?
Então o patrimônio da sua família está exposto.
Para o cartório e para terceiros, vale o que está na matrícula.
Sem registro, você não é o proprietário perante a lei, apenas detém direitos “no papel”.
E é justamente essa brecha que abre espaço para:
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penhoras e bloqueios judiciais;
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inventários desnecessários;
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conflitos entre herdeiros;
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e até perda da propriedade para terceiros de boa-fé.
O que é inventário e por que ele não basta
O inventário é o procedimento (judicial ou extrajudicial) que organiza e distribui os bens do falecido entre os herdeiros.
A lei aplicável é a vigente na data do falecimento (art. 1.787 do Código Civil), e o foro competente é o último domicílio do falecido (art. 48 do CPC).
Mas atenção: concluir o inventário não transfere automaticamente a propriedade.
Ao final, o Judiciário (ou o tabelionato) emite o formal de partilha (ou escritura de partilha), que precisa ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis para registrar cada fração no nome do herdeiro.
Sem esse registro, a partilha não produz efeitos perante terceiros.
E se não havia bens ou havia dívidas?
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Sem bens e sem dívidas: é possível fazer inventário negativo, que não gera multa de ITCMD, já que não há patrimônio.
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Com dívidas: os herdeiros respondem apenas até o limite da herança (art. 1.792 do Código Civil).
O que é o formal de partilha e por que ele é indispensável
O formal de partilha é o documento judicial que detalha quem recebeu o quê após o inventário ou divórcio.
Ele é o título hábil para transferir a propriedade na matrícula do imóvel.
Sem o registro:
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o imóvel permanece em nome do falecido;
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você não consegue vender, financiar, doar ou usar o bem como garantia;
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e terceiros de boa-fé não são obrigados a respeitar a partilha não registrada.
💡 Regra de ouro do Direito Imobiliário: quem não registra, não é dono.
Riscos reais de manter o imóvel em nome do falecido
1️⃣ Penhora por dívida alheia
Se a matrícula ainda está no nome do falecido, o bem pode ser penhorado por dívidas daquele titular, mesmo que você já tenha sido contemplado na partilha.
2️⃣ Novo inventário e brigas entre herdeiros
Se um herdeiro morre antes de registrar sua parte, o mesmo imóvel entra novamente em inventário, agora no espólio dele — multiplicando custos, prazos e conflitos.
3️⃣ Impossibilidade de vender ou financiar
Sem matrícula atualizada, nenhum banco libera financiamento e nenhum comprador aceita o negócio.
4️⃣ Perda de segurança jurídica
Em qualquer disputa, prevalece o que consta na matrícula.
Sentença sem registro não protege fora do processo.
LEIA TAMBÉM: Ganhei um imóvel de herança: como regularizar e colocar no meu nome?
“Mas encontrei outro caminho…” — Quando a jurisprudência flexibiliza (e por que isso é exceção)
Em situações excepcionais, os tribunais têm reconhecido soluções alternativas com base na função social da propriedade e no direito à moradia.
Entre elas:
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Usucapião parcial: quando um herdeiro possui de forma exclusiva e pacífica uma parte do imóvel por muitos anos;
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Regularização fundiária: aplicada em áreas urbanas consolidadas;
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Acessão artificial: quando alguém constrói de boa-fé em terreno de terceiro.
⚠️ São exceções. Essas soluções dependem de requisitos rigorosos e não substituem o registro da partilha.
Passo a passo para colocar o imóvel herdado em seu nome
🧾 1. Localize o título
Encontre o formal de partilha judicial ou a escritura de partilha extrajudicial.
🔍 2. Faça uma conferência jurídica (due diligence)
Antes do registro, avalie:
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matrícula atualizada;
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certidões fiscais e condominiais;
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possíveis penhoras ou ações judiciais.
🏛️ 3. Registre no Cartório de Registro de Imóveis
Protocole o título no cartório da localização do imóvel.
Após o registro, a propriedade passa a ser oficialmente sua perante terceiros.
E se o imóvel não tem escritura?
Há duas possibilidades principais:
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Regularização por cadeia dominial:
localizar antigos proprietários ou herdeiros, lavrar a escritura e registrar. -
Usucapião judicial ou extrajudicial:
quando há posse mansa, pacífica e contínua pelo prazo legal.
A modalidade correta (ordinária, extraordinária, especial urbana ou rural) depende da história do imóvel — e da análise técnica de um advogado especialista.
Dúvidas rápidas (FAQ)
1️⃣ Posso perder o imóvel herdado se não registrar?
Você pode não ter proteção jurídica. A matrícula em nome do falecido facilita penhoras, bloqueios e novos inventários.
2️⃣ O formal de partilha basta?
Não. Sem registro, a partilha não produz efeitos contra terceiros.
3️⃣ Demora muito para registrar?
Com os documentos corretos e orientação jurídica, o registro é simples. O que atrasa são pendências tributárias ou inconsistências no título.
4️⃣ Não havia bens. Preciso fazer inventário?
Sim, o inventário negativo resguarda os herdeiros e evita cobranças indevidas.
Conclusão: blindar o imóvel herdado é proteger o seu patrimônio
Regularizar um imóvel herdado não é burocracia: é proteção patrimonial.
Enquanto o bem estiver no nome do falecido, você não é dono perante a lei, e a família fica vulnerável a bloqueios, brigas e prejuízos.
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