Muitos proprietários acreditam que, ao alugar um imóvel, basta ter um contrato assinado para se sentir protegidos.
Mas, na prática, nem sempre o inquilino cumpre suas obrigações — e quando o diálogo não resolve, o caminho jurídico passa a ser inevitável: a ação de despejo.
Esse procedimento, previsto na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), é o instrumento legal que permite ao locador reaver o imóvel de forma segura, sem infringir a lei e sem correr o risco de cometer excessos que podem se transformar em crime.
O que diz a Lei: quando cabe a ação de despejo
De acordo com o art. 5º da Lei do Inquilinato, qualquer que seja o motivo da rescisão da locação, a forma adequada de o locador retomar o imóvel é por meio da ação de despejo.
👉 Isso inclui situações como:
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Falta de pagamento de aluguéis e encargos;
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Fim do prazo contratual;
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Descumprimento do contrato;
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Falecimento do locatário, sem sucessores legais;
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Necessidade de obras urgentes, entre outras hipóteses.
📜 Exceção: quando a locação termina por desapropriação, o procedimento é diferente, pois o imóvel passa para posse do poder público.
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🚫 O que o locador não pode fazer: despejar por conta própria é crime
O art. 44, IV, da Lei nº 8.245/91 é claro: executar o despejo de forma irregular é crime.
Isso significa que o locador não pode trocar fechaduras, cortar energia, remover bens ou constranger o inquilino a sair.
Essas condutas podem gerar pena de detenção de até um ano e multa equivalente a até 24 meses de aluguel.
👉 Por isso, somente a Justiça pode determinar o despejo — com prazos, liminares e garantias processuais.
⏳ Como funciona o processo de despejo
Os artigos 58 a 66 da Lei do Inquilinato detalham todo o procedimento da ação de despejo, que deve ser proposta no foro do local do imóvel.
O processo tramita inclusive durante as férias forenses e segue rito especial, mais célere que o comum.
1️⃣ Possibilidade de liminar (art. 59, §1º)
O juiz pode conceder liminar para desocupação em até 15 dias, sem ouvir o locatário, nas seguintes situações:
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Descumprimento de acordo para saída do imóvel;
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Término da locação de temporada;
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Falta de pagamento sem garantia vigente;
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Morte do locatário sem sucessores;
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Permanência de sublocatário após término do contrato.
2️⃣ Purga da mora (art. 62)
O locatário ainda pode evitar o despejo se, em até 15 dias da citação, pagar todos os valores devidos — incluindo:
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Aluguéis e encargos;
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Multas contratuais;
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Juros e custas;
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10% de honorários advocatícios.
Essa é a chamada “purga da mora”, que regulariza a situação e mantém a locação.
3️⃣ Desocupação (art. 63 e seguintes)
Se o juiz julgar procedente a ação, será expedido o mandado de despejo, com prazo de até 30 dias para desocupação voluntária.
Após esse período, o oficial de justiça pode efetivar a retirada, inclusive com uso de força e nomeação de depositário para os bens.
Dica de especialista: como evitar chegar à ação de despejo
A prevenção ainda é o melhor caminho. Como advogada especialista em Direito Imobiliário, recomendo sempre:
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Contratos bem redigidos, com cláusulas claras sobre garantias, prazos e reajustes.
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Vistorias detalhadas, com fotos e assinaturas das partes.
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Gestão preventiva de inadimplência, com notificações e acompanhamento jurídico antes de judicializar.
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Acompanhamento técnico especializado, para agir no tempo certo e com o procedimento correto.
Conclusão – Segurança jurídica é o verdadeiro investimento
A ação de despejo não é apenas um processo judicial, mas um instrumento de proteção patrimonial.
Usá-la corretamente é garantir que seu imóvel volte para você sem riscos de nulidade, indenizações ou danos morais.
Se você é proprietário e está enfrentando uma situação semelhante, procure orientação antes de agir.
Uma análise jurídica pode economizar tempo, dinheiro e muitas dores de cabeça.
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