Adquirir um imóvel é um passo importante na vida de qualquer pessoa ou família. Mas, junto com a realização desse sonho, surge um grande receio: e se o imóvel tiver dívidas ou estiver envolvido em processos judiciais?
A verdade é que esse risco existe e, se você não tomar os cuidados adequados, pode acabar comprando um imóvel que será alvo de penhora, leilão ou disputas jurídicas. A boa notícia é que existem formas de verificar a situação do bem antes da compra e garantir segurança ao seu patrimônio.
Neste artigo, vou te mostrar como identificar se um imóvel tem pendências judiciais e quais documentos analisar para evitar surpresas desagradáveis.
O que são pendências judiciais em um imóvel?
Pendências judiciais são situações em que o imóvel pode estar comprometido por decisões ou ações na Justiça. Entre as mais comuns estão:
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Penhora: quando o imóvel é usado para garantir o pagamento de dívidas.
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Hipoteca judicial: restrição que impede a livre negociação do bem.
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Ações de execução fiscal: dívidas tributárias que podem recair sobre o imóvel.
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Litígios de herança ou partilha: disputas entre herdeiros que impedem a venda segura.
Essas pendências não aparecem em um simples contrato particular. É necessário ir além e verificar a situação jurídica de forma técnica.
Como verificar se o imóvel tem pendências judiciais?
1. Matrícula atualizada do imóvel
A matrícula é o “RG do imóvel” e deve ser solicitada no Cartório de Registro de Imóveis. Nela constam todas as informações relevantes: quem é o proprietário, se há penhoras, hipotecas, usufrutos ou ações que limitam a propriedade.
👉 Sempre peça uma via atualizada, emitida há no máximo 30 dias.
2. Certidões negativas
Além da matrícula, é fundamental solicitar certidões que comprovem que o imóvel e o vendedor não estão envolvidos em litígios:
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Certidão de ações cíveis, trabalhistas e fiscais.
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Certidões negativas de débitos municipais (IPTU, taxas).
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Certidões negativas de débitos condominiais (se for apartamento).
Essas certidões mostram se há processos em andamento que possam comprometer o negócio.
3. Análise da situação do vendedor
Um erro comum é focar apenas no imóvel e esquecer do vendedor. Se ele tiver dívidas ou ações judiciais, pode tentar usar a venda para se livrar de credores, configurando fraude contra credores.
👉 Por isso, também devem ser verificadas certidões pessoais ou empresariais do vendedor.
4. Due diligence imobiliária
A maneira mais segura de verificar tudo isso é por meio da due diligence imobiliária, um procedimento feito por advogado especialista. Trata-se de uma auditoria completa, que analisa toda a documentação do imóvel, do vendedor e do contrato, identificando riscos antes da assinatura.
Por que é importante ter cautela?
Imagine comprar o imóvel dos seus sonhos e, meses depois, descobrir que ele está penhorado por causa de uma dívida do antigo dono. Isso pode gerar uma disputa judicial longa e custosa, colocando em risco o seu investimento e a segurança da sua família.
Ao tomar as precauções certas, você garante que o imóvel adquirido seja realmente seu, livre de dívidas e de surpresas desagradáveis.
Conclusão
Antes de assinar qualquer contrato ou entregar valores, é essencial verificar se o imóvel tem pendências judiciais. A análise da matrícula, das certidões e a due diligence imobiliária são passos que garantem segurança jurídica e tranquilidade para você e sua família.
👉 Se você está prestes a comprar um imóvel e quer evitar riscos, entre em contato comigo. Como advogada especialista em Direito Imobiliário, eu posso te ajudar a analisar toda a documentação e conduzir a negociação de forma segura.
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