Comprar um imóvel é, para muitos brasileiros, a realização de um sonho ou uma estratégia de investimento. No entanto, uma das maiores preocupações de quem está prestes a assinar um contrato é: como ter certeza de que o imóvel não está penhorado ou envolvido em processos judiciais que possam comprometer a compra? Como se precaver na compra de um imóvel e evitar riscos?
Essa dúvida é legítima e frequente. Afinal, ninguém quer investir suas economias em um bem que pode, no futuro, ser objeto de disputa judicial ou até mesmo perdido em razão de uma fraude contra credores. Mas a boa notícia é que existem meios jurídicos eficazes para prevenir riscos e garantir segurança patrimonial.
O que é a penhora de imóvel e quando ela vale perante terceiros?
A penhora é o ato judicial que recai sobre um bem para garantir o pagamento de uma dívida. No caso de imóveis, o ato de penhora se concretiza com a lavratura do auto pelo Oficial de Justiça.
No entanto, para que produza efeitos perante terceiros, o Código de Processo Civil (art. 844) determina que a penhora seja registrada na matrícula do imóvel.
➡️ Isso significa que:
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Sem o registro, a penhora é válida apenas entre as partes do processo;
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Para terceiros (como você, comprador), a penhora só tem efeito se estiver averbada no Cartório de Registro de Imóveis;
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Logo, a publicidade registral é fundamental para proteger o direito do credor e também para dar segurança ao adquirente de boa-fé.
Portanto, se você consulta a matrícula atualizada do imóvel e não há nenhuma averbação de penhora, presume-se que a compra está segura — desde que outras cautelas sejam tomadas.
O papel da Due Diligence Imobiliária
É aqui que entra a due diligence imobiliária: um procedimento técnico-jurídico feito por advogado especialista em Direito Imobiliário, cujo objetivo é mapear todos os riscos de uma negociação antes da assinatura do contrato.
Essa auditoria preventiva envolve a análise de documentos:
🔹 Documentos do imóvel
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Matrícula atualizada e certidão de ônus reais;
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Certidão de ações judiciais envolvendo o bem;
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Certidões fiscais (IPTU, ITR, taxas e contribuições);
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Certidão negativa de débitos condominiais (quando aplicável).
🔹 Documentos do vendedor
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Certidões cíveis, fiscais e trabalhistas;
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Certidões de protesto;
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Documentos pessoais (ou societários, se for pessoa jurídica);
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Comprovação do estado civil e regime de bens.
🔹 Documentos complementares
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Certidões estaduais e federais;
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Histórico da origem do imóvel (loteamentos, inventários, partilhas);
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Laudos ambientais, quando aplicável.
A boa-fé do comprador e a proteção jurídica
O comprador que exige todas as certidões necessárias e consulta a matrícula atualizada do imóvel é considerado adquirente de boa-fé. Isso significa que, se futuramente surgir uma penhora não registrada, a responsabilidade não recairá sobre ele.
A jurisprudência do Tribunal de Justiça de Minas Gerais confirma esse entendimento:
“Ausente averbação de penhora junto ao registro imobiliário, para pleno conhecimento de terceiros, cabe ao credor demonstrar a má-fé do adquirente. Hipótese em que o comprador demonstrou extrema diligência ao exigir certidões negativas, sendo presumida a boa-fé.”
(TJMG – Apelação Cível 1.0024.16.150103-6/003, Rel. Des. Estevão Lucchesi, julgado em 01/02/2018).Ou seja: quem compra com diligência, apoiado em assessoria jurídica, está protegido.
Por que o planejamento é essencial na compra do imóvel?
👉 Comprar sem análise de risco pode significar:
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Pagar mais caro do que deveria;
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Descobrir dívidas e processos ocultos após a compra;
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Assumir riscos desnecessários que poderiam ter sido evitados;
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Até mesmo perder o patrimônio investido em razão de fraude à execução.
Por outro lado, uma compra planejada com due diligence imobiliária garante:
✔ Negociação segura;
✔ Redução de riscos jurídicos;
✔ Contrato elaborado de forma personalizada;
✔ Tranquilidade patrimonial para o comprador.
Meu papel como advogada especialista em Direito Imobiliário
Quando atuo na análise de uma compra de imóvel, vou além da simples conferência documental. Meu trabalho é:
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Mapear riscos jurídicos ocultos;
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Avaliar estratégias de negociação que protejam o comprador;
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Elaborar contratos sob medida, que reflitam as reais intenções das partes;
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Assegurar que a compra seja segura, transparente e planejada.
Assim, você não apenas compra um imóvel, mas faz um negócio inteligente e juridicamente blindado.
Conclusão: Como se precaver de riscos de penhora?
O risco de penhora sem registro é real, mas pode ser totalmente evitado com uma análise jurídica completa. O primeiro passo para comprar com segurança é não confiar em contratos prontos nem em promessas verbais — e sim em due diligence imobiliária conduzida por advogado especializado.
📌 Dica prática: antes de comprar qualquer imóvel, peça sempre uma matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis e solicite todas as certidões do vendedor e do bem.
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