Na compra de laje, a regra é: quem compra a laje assume a obra da sua unidade (projeto, licenças, execução e manutenção), salvo acordo contratual diferente. O titular da construção-base não é obrigado a construir a laje do comprador, mas deve permitir o uso conforme o contrato e as posturas municipais, sem comprometer a segurança do edifício.
Base legal: Lei 13.465/2017 e arts. 1.510-A a 1.510-E do Código Civil.
1) direito de laje: o que é e por que isso importa na compra
O direito real de laje (Lei nº 13.465/2017; art. 1.510-A do CC) permite instituir unidade autônoma sobre (ou sob) uma construção existente, com matrícula própria no Registro de Imóveis.
Compra de laje: quem faz a obra segundo a lei
Pontos-chave legais para a compra:
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A laje é uma unidade distinta, com encargos e tributos próprios (art. 1.510-A, §2º e §3º).
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Não há atribuição de fração ideal do terreno ao titular da laje (§4º).
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O município pode impor posturas edilícias e urbanísticas (§5º).
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É vedado ao titular prejudicar segurança, linha arquitetônica ou arranjo estético (art. 1.510-B).
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Preferência na venda entre base/lajes (art. 1.510-D) e regras na hipótese de ruína (art. 1.510-E).
Tradução prática: comprou a laje? Você passa a ser o responsável direto pela sua unidade — inclusive obras, licenças e manutenção.
2) afinal: quem faz (e paga) a obra da laje após a compra?
Regra geral
O comprador da laje (titular) faz e arca com:
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Projeto arquitetônico e estrutural, ART/RRT;
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Alvarás e licenças municipais (obras, sanitário, bombeiros quando aplicável);
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Execução da obra (materiais, mão de obra, impermeabilização, instalações);
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Manutenção e eventuais reparos da sua unidade.
Isso decorre da própria natureza do direito: usar, gozar e dispor da sua laje (art. 1.510-A, §3º), respondendo pelos encargos/tributos (§2º).
Quando o vendedor pode ser responsável?
Somente se o contrato previr, por exemplo:
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Entrega “pronta” (laje construída/regularizada);
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Obra por empreitada assumida pelo vendedor;
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Obra compartilhada (p.ex., reforço estrutural básico pela construção-base e acabamentos pelo comprador).
Sem cláusula específica, presume-se obrigação do comprador.
3) responsabilidades do titular da construção-base
O proprietário da base não precisa construir a laje do comprador, mas deve:
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Respeitar o título que instituiu a laje e os acessos técnicos compatíveis com a obra;
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Não obstruir indevidamente a execução regular e licenciada;
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Zelar pela segurança da estrutura comum e autorizar sucessivas lajes quando cabível, conforme art. 1.510-A, §6º e posturas locais.
Se a obra do comprador ameaçar a segurança ou violar o arranjo arquitetônico, pode haver embargo e responsabilização (art. 1.510-B).
4) checklist jurídico-técnico antes de comprar (e construir) a laje
Due diligence essencial (SEO: “o que analisar antes de comprar laje”):
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Matrícula: existe matrícula própria da laje? O ato de instituição está regular?
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Preferência legal: houve notificação dos titulares da base e das demais lajes (art. 1.510-D)?
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Posturas municipais: zoneamento, taxa de ocupação, altura máxima, recuos, ventilação/insolação, vaga de garagem, acessibilidade.
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Projeto e cálculo estrutural: verifique capacidade da laje, reforços e isolamentos (ruído/umidade/fogo).
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Condomínio (se houver): convenção, normas internas e regras de obras.
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Passagens e servidões: acesso independente? prumadas de água/esgoto/energia?
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Tributação: ITBI (compra), IPTU individual, taxas de licenciamento.
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Cláusulas contratuais: prazos de obra, responsabilidade por vícios, seguro de RC obras, penalidades por descumprimento.
5) contrato de compra da laje: cláusulas que evitam litígios
Inclua, preferencialmente:
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Objeto claro (identificação da laje e confrontações; referência à matrícula/título instituidor);
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Responsabilidade pela obra (quem projeta, executa e paga; prazos; padrões técnicos; exigência de ART/RRT);
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Acesso de obra: horários, circulação, proteção de terceiros;
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Segurança: reforços estruturais, impermeabilização, isolamento acústico;
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Regularização: dever de obter alvarás/habite-se para a unidade;
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Preferência legal: ciência das partes (art. 1.510-D);
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Seguro e responsabilidade civil por danos à construção-base/terceiros;
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Multas e rescisão por descumprimento;
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Mediação/foro.
6) e se a construção-base ruir?
O art. 1.510-E prevê que a ruína pode extinguir o direito de laje, salvo se:
(i) a laje foi instituída no subsolo; ou
(ii) a base for reconstruída em até 5 anos.
Independente disso, cabe reparação civil contra o culpado pela ruína (parágrafo único).
7) faq – dúvidas rápidas sobre compra e obra da laje
- Quem paga a obra?
Via de regra, o comprador/titular da laje. O contrário só com previsão contratual. - Posso começar a obra sem alvará?
Não. Obras em laje dependem de licença municipal e responsável técnico (ART/RRT). - Preciso de escritura pública?
Sim, para a compra e registro da laje na matrícula própria. Sem registro, você tem posse, não o direito real. - O dono da base pode impedir minha obra?
Não, se a obra estiver licenciada, segura e conforme o título. Pode embargar se houver risco/ilegalidade (art. 1.510-B). - É possível revender ou financiar a laje?
Sim. É unidade autônoma. Mas atente ao direito de preferência (art. 1.510-D) e às políticas de crédito dos bancos.
conclusão
“Na compra da laje, o comprador tem que fazer toda a obra da laje?”
Sim, como regra. O titular da laje responde pela obra da sua unidade — projeto, licenças, execução e manutenção — e pelos tributos/encargos correspondentes (art. 1.510-A, §§2º e 3º). O vendedor só será responsável pela construção se o contrato assim determinar. Portanto, salvo disposição contratual em contrário, na compra de laje quem faz a obra é o comprador, que assume encargos, licenças e manutenção
Para evitar surpresas (e litígios), formalize tudo em escritura e contrato, cumpra as posturas municipais e contrate assessoria técnica e jurídica desde o início.
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