Comprar ou vender um imóvel alugado costuma gerar muitas dúvidas — e, às vezes, tensão entre as partes. O comprador teme “herdar” um inquilino que não quer sair. O inquilino, por sua vez, teme ser despejado de repente, mesmo estando com o aluguel em dia. Mas o que realmente diz a lei sobre isso? Será que o novo dono pode pedir o imóvel a qualquer momento?
E o inquilino, tem o direito de permanecer até o fim do contrato?
A resposta está na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) — e conhecer seus detalhes pode evitar conflitos, prejuízos e desgastes desnecessários.
Descubra o que acontece quando um imóvel alugado é vendido. Saiba quando o inquilino precisa sair, o que a lei garante e como o comprador deve agir segundo a Lei do Inquilinato.
O que a Lei do Inquilinato diz sobre a venda de um imóvel alugado
A Lei do Inquilinato regula as relações entre locadores (proprietários) e locatários (inquilinos).
No caso de venda de um imóvel que já está alugado, ela prevê uma regra específica no artigo 8º:
“Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de 90 dias para desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado na matrícula do imóvel.”
Traduzindo:
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Se o contrato tiver uma cláusula de vigência (que garante que o contrato continua mesmo com a venda) e estiver averbado na matrícula do imóvel, o novo proprietário é obrigado a respeitar o contrato até o fim.
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Caso o contrato não tenha essa cláusula ou não esteja averbado, o novo dono pode pedir a desocupação — mas deve conceder 90 dias de prazo ao inquilino.
Ou seja, a venda não significa despejo imediato, mas também não impede o comprador de retomar o imóvel, dependendo da forma como o contrato foi formalizado.
Contrato averbado x contrato não averbado: entenda a diferença
A averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel é o ponto central dessa discussão.
👉 Contrato averbado na matrícula
Quando o contrato de locação tem cláusula de vigência e está averbado no cartório de registro de imóveis, ele se torna oponível a terceiros.
Isso quer dizer que o contrato é “público” e o novo proprietário assume a obrigação de respeitá-lo até o fim do prazo.
Nessa hipótese, o inquilino não pode ser obrigado a sair antes do término do contrato, mesmo que o imóvel seja vendido.
👉 Contrato não averbado na matrícula
Se o contrato não tiver cláusula de vigência ou não estiver averbado, o novo dono pode denunciar o contrato, isto é, rescindir a locação.
Mas, atenção: o inquilino tem 90 dias a partir da notificação (ou do registro da venda) para desocupar o imóvel.
Esse prazo serve para que ele encontre outro local com tranquilidade e sem ser pego de surpresa.
Direitos e deveres do inquilino e do novo proprietário
A venda de um imóvel alugado muda o proprietário, mas não apaga automaticamente o contrato de locação.
Veja o que a lei garante a cada parte:
🏠 Direitos do inquilino
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Se o contrato for por prazo determinado, tiver cláusula de vigência e estiver averbado, o inquilino permanece no imóvel até o fim do contrato.
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Se o contrato não atender a esses requisitos, o inquilino deve ser notificado e terá 90 dias para desocupar.
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Nesse prazo, ele continua pagando o aluguel normalmente, mas sem risco de despejo imediato.
🧾 Direitos do comprador
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Se o contrato estiver averbado com cláusula de vigência, o comprador deve respeitar a locação até o fim.
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Caso o contrato não esteja averbado, ele pode solicitar a desocupação, observando o prazo legal de 90 dias.
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O comprador também passa a receber os aluguéis após o registro da compra, devendo formalizar a mudança do locador junto ao inquilino.
O que acontece se o comprador quiser o imóvel para uso próprio?
Mesmo respeitando a lei, muitos compradores adquirem o imóvel para morar ou para uso comercial próprio.
Nesse caso, se o contrato não estiver averbado com cláusula de vigência, ele pode denunciar a locação e pedir a desocupação — sempre observando os 90 dias de antecedência.
O ideal é que essa intenção seja comunicada com clareza e por escrito, evitando conflitos e notificações imprecisas que possam gerar nulidades.
Leia também Venda de Imóvel Alugado: direitos e deveres do inquilino e do novo proprietário
Como a assessoria jurídica evita prejuízos
Tanto o comprador quanto o inquilino ganham segurança quando contam com orientação jurídica preventiva.
Uma advogada especializada em Direito Imobiliário pode revisar os documentos, verificar a situação da matrícula do imóvel e orientar sobre a forma correta de averbação da locação.
No caso do comprador, a análise evita surpresas pós-compra, como descobrir que o inquilino tem direito de permanecer.
Para o inquilino, garante que seus direitos sejam respeitados e que qualquer desocupação ocorra dentro da legalidade, sem abusos.
💬 Dica de ouro: antes de comprar ou vender um imóvel alugado, solicite uma due diligence imobiliária (análise jurídica completa da matrícula, contratos e ônus).
Esse cuidado simples pode evitar meses de litígio e prejuízo.
Conclusão
A venda de um imóvel alugado não precisa ser motivo de conflito.
Com informação, boa comunicação e respaldo jurídico, é possível garantir uma transição tranquila e segura tanto para o comprador quanto para o inquilino.
Se você está comprando um imóvel que já está alugado ou é inquilino de um imóvel que será vendido, procure orientação jurídica especializada antes de tomar qualquer decisão.
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