Adquirir um imóvel é um passo importante e exige atenção às formalidades legais. No Brasil, o sistema jurídico Romano-Germânico estabelece regras específicas para a aquisição da propriedade, e entender essas regras é essencial para garantir segurança jurídica e evitar prejuízos. Contrato de compra e venda não transfere a propriedade!
Neste artigo, você vai entender:
-
Por que o contrato de compra e venda não é suficiente para transferir a propriedade;
-
O que é o famoso contrato de gaveta;
-
A diferença entre posse e propriedade;
-
E o que realmente garante a transferência de propriedade de um imóvel.
O sistema Romano-Germânico e a transferência de propriedade
O Brasil adota o sistema Romano-Germânico, segundo o qual o contrato é o instrumento do negócio jurídico, mas não é suficiente para transferir a propriedade.
👉 Nos bens móveis, a transferência ocorre com a tradição (entrega do bem).
👉 Nos bens imóveis, a transferência só se concretiza com o registro do título aquisitivo no Cartório de Registro de Imóveis.
Em outras palavras, a propriedade plena só ocorre quando o comprador:
-
Possui o título da propriedade (como a escritura pública); e
-
Efetua o registro desse título no cartório competente.
O problema dos “contratos de gaveta”
Apesar das regras legais, é muito comum no Brasil o uso dos chamados contratos de gaveta — quando o comprador celebra um contrato particular de compra e venda, mas não realiza o registro no cartório.
Esses contratos podem parecer válidos, mas não conferem propriedade ao comprador, apenas posse precária. Isso significa que, se houver disputa judicial, o comprador pode perder o imóvel, especialmente se não comprovar a boa-fé na aquisição.
🔎 Resumo importante:
O que realmente transfere a propriedade é o registro do imóvel.
O contrato particular, mesmo assinado e reconhecido em cartório, não é suficiente.
Diferença entre posse e propriedade
Muitas pessoas confundem posse com propriedade, mas são conceitos distintos no Direito Civil.
Posse
A posse é uma situação de fato: é o poder que alguém exerce sobre um bem, agindo como se fosse dono, mesmo sem ser o proprietário formal.
Por exemplo: alguém que mora em um imóvel, o conserva e o defende, ainda que não tenha escritura registrada, é possuidor, mas não proprietário.
Propriedade
A propriedade, por sua vez, é um direito real que confere ao titular o poder de usar, gozar, dispor e reaver o bem de quem injustamente o possua.
Está prevista no artigo 1.225, inciso I, do Código Civil, sendo o mais amplo e importante direito real existente.
Portanto:
A posse é a aparência da propriedade, mas somente o registro garante o domínio real sobre o imóvel.
A formalidade exigida pela lei
De acordo com o artigo 108 do Código Civil, os negócios jurídicos que envolvem direitos reais sobre imóveis devem ser formalizados por escritura pública sempre que o valor do bem for superior a 30 salários mínimos.
📜 Art. 108, CC:
“Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”
Caso essa formalidade não seja cumprida, o contrato pode ser considerado nulo por defeito de forma.
Somente o registro confere a propriedade
Mesmo que o contrato ou a escritura tenham sido assinados corretamente, a propriedade só é efetivamente transmitida após o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Enquanto isso não ocorrer:
-
O vendedor continua sendo o proprietário legal;
-
O comprador é apenas o possuidor do bem.
📘 Art. 1.245 do Código Civil:
“Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.”
Assim, o registro do imóvel é o ato que garante a segurança jurídica da transação e protege o comprador contra futuras disputas ou fraudes.
LEIA TAMBÉM: Quais são os 5 maiores riscos de um contrato de gaveta?
A importância de assessoria jurídica especializada
Realizar a compra de um imóvel sem o acompanhamento de um advogado especialista em Direito Imobiliário é um risco alto.
O profissional assegura que:
-
Todos os documentos estão corretos;
-
O contrato atende às exigências legais;
-
E o registro da propriedade seja feito corretamente no cartório.
✅ Conclusão
O contrato de compra e venda é apenas o primeiro passo.
A transferência de propriedade de um imóvel só se concretiza com o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Portanto, evite os riscos dos contratos de gaveta e garanta sua segurança jurídica.
Se você adquiriu um imóvel e ainda não registrou a escritura, busque orientação profissional.
Ebooks gratuitos:
- 10 documentos que você precisa analisar antes de comprar um imóvel: https://clieent.io/page/fs-checklist-…
- Guia Prático para Contrato de Compra e Venda de Imóvel
-
Tudo o que você precisa saber sobre Usucapião https://clieent.io/page/fs-advocacia-tudo-o-que-voce-precisa-saber-sobre-usucapiao
