Você já ouviu aquela frase no fim da locação: “tem que entregar o imóvel como pegou”?
Essa é uma das frases mais repetidas por proprietários e inquilinos, mas também uma das mais mal interpretadas.
A devolução do imóvel alugado é um dos momentos que mais gera dúvidas — e, em muitos casos, conflitos. Afinal, o que é desgaste natural e o que é dano causado por mau uso? Quem deve arcar com os reparos e reformas?
Neste artigo, vou explicar, de forma clara e prática, o que diz a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) sobre o tema, quais são os direitos e deveres de cada parte e como evitar dores de cabeça na entrega das chaves.
O que diz a Lei do Inquilinato sobre a devolução do imóvel alugado
De acordo com o artigo 23, inciso III, da Lei do Inquilinato, o locatário é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.
Em outras palavras: o inquilino deve entregar o imóvel nas mesmas condições em que recebeu — mas não é responsável pelo desgaste natural do tempo.
💡 Exemplo prático: pintura levemente desbotada, torneiras com desgaste ou rejunte escurecido são situações normais, e o locatário não precisa arcar com esses custos.
Por outro lado, se houver paredes riscadas, buracos, portas danificadas ou vazamentos causados por falta de manutenção, esses reparos devem ser feitos pelo inquilino antes da devolução.
A importância do laudo de vistoria
O laudo de vistoria é o documento que registra as condições do imóvel tanto no início quanto no término da locação.
Ele é a principal prova em caso de divergência entre locador e locatário.
Por isso, deve conter fotos, descrições detalhadas e assinatura de ambas as partes.
👉 Dica profissional: no FS Advocacia, sempre orientamos nossos clientes a fazer vistoria acompanhada e registrada por escrito. Isso evita discussões sobre quem deve arcar com os reparos e serve como documento de prova, se houver disputa judicial.
O que é considerado desgaste natural e o que é dano
Para não restar dúvidas, veja a diferença:
| Desgaste natural (não gera custo ao inquilino) | Dano causado por mau uso (responsabilidade do inquilino) |
|---|---|
| Pintura desbotada pelo tempo | Paredes riscadas, rabiscadas ou furadas |
| Pequenas manchas no rejunte | Vazamentos e infiltrações por falta de manutenção |
| Móveis embutidos com marcas leves de uso | Portas quebradas, dobradiças arrancadas |
| Lâmpadas queimadas ocasionalmente | Fiação danificada ou retirada sem reposição |
O que o proprietário deve pagar na devolução do imóvel
O locador é responsável pelos reparos estruturais e melhorias necessárias à conservação do imóvel.
Isso inclui, por exemplo:
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Problemas elétricos ou hidráulicos anteriores à locação;
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Vazamentos de origem estrutural;
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Reformas para valorização do imóvel após o término da locação;
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Troca de telhas, caixas d’água ou sistemas de esgoto antigos.
Ou seja, o proprietário não pode transferir ao inquilino responsabilidades que decorrem do envelhecimento natural da construção.
Dica jurídica: como evitar conflitos na devolução do imóvel alugado
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Registre tudo por escrito — contratos verbais ainda são comuns, mas abrem brecha para conflitos.
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Exija e guarde o laudo de vistoria — é sua prova principal em caso de litígio.
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Comunique a intenção de sair com antecedência mínima (30 dias, conforme a Lei).
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Faça um checklist de entrega — organize o que precisa ser reparado e registre com fotos.
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Evite acordos informais — mesmo quando há boa relação entre as partes, o contrato é o que garante a segurança jurídica.
Posso perder a caução na devolução do imóvel?
Sim, caso o imóvel apresente danos não sanados.
A caução serve exatamente para cobrir possíveis prejuízos, conforme o artigo 37 da Lei do Inquilinato.
Mas atenção: o locador não pode reter a caução arbitrariamente.
Ela só pode ser utilizada após a comprovação dos danos e mediante prestação de contas documentada.
Quando o locatário não é obrigado a pagar
O locatário não é responsável por reparos que resultem de:
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Vícios anteriores à locação;
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Problemas estruturais da edificação;
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Danos causados por força maior (chuvas, enchentes, desastres naturais);
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Intervenções do condomínio ou obras públicas.
Em todos esses casos, a responsabilidade recai sobre o proprietário do imóvel.
Conclusão: devolução do imóvel sem dor de cabeça
A devolução do imóvel alugado não precisa ser um pesadelo.
Quando há transparência, contrato claro e vistoria documentada, tanto locador quanto locatário saem ganhando.
O segredo está em entender os limites da responsabilidade de cada parte — e, sempre que houver dúvida, consultar um advogado especializado em Direito Imobiliário.
No FS Advocacia, orientamos clientes em todo o Brasil sobre locações, rescisões, vistorias e devoluções, garantindo segurança jurídica em cada etapa do contrato.
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