A doação de imóveis é um negócio jurídico que gera muitas dúvidas entre famílias e herdeiros. Em linhas gerais, trata-se de um contrato pelo qual uma pessoa (doador) transfere, por liberalidade, bens ou vantagens do seu patrimônio para outra (donatário), sem exigir contraprestação.

O tema está previsto no Código Civil de 2002, artigo 538, que define:

“Considera-se doação o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere do seu patrimônio bens ou vantagens para o de outra.”

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Neste artigo, vamos explicar:

• Como ocorre a doação de imóveis;

• Quais são os tipos de doação previstos em lei;

• Quando é possível a reversão da doação;

• Por que a assessoria de um advogado especialista em Direito Imobiliário é essencial.

Diferença entre doação de bens móveis e imóveis

Embora ambas sejam espécies de doação, a lei estabelece diferenças importantes:

• Doação de bens móveis: ocorre pela simples tradição, ou seja, pela entrega da coisa.

• Doação de bens imóveis: exige escritura pública e registro no cartório de imóveis, pois envolve direito real.

Além disso:

• O contrato de doação deve ser formalizado por escrito (instrumento público ou particular).

• Se o valor do imóvel for superior a 30 salários mínimos, a escritura pública é obrigatória, conforme art. 108 do Código Civil.

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Tipos de Doação previstos no Código Civil

O legislador prevê diversas modalidades de doação, cada uma com regras próprias.

Doação pura e simples

Não depende de condição, termo ou encargo.

Doação onerosa (ou modal)

Impõe ao donatário o cumprimento de um encargo – prevista no art. 553 do CC/02.

Doação remuneratória

Concedida em reconhecimento a serviços prestados, sem caráter obrigatório – art. 540 do CC/02.

Doação contemplativa ou meritória

Realizada em consideração ao merecimento expresso do donatário.

Doação ao nascituro

Aceita pelos pais ou curador nomeado; caduca se a criança não nascer com vida – art. 542 do CC/02.

Doação em forma de subvenção periódica

Semelhante a uma pensão, termina com a morte do doador – art. 545 do CC/02.

Doação em contemplação de casamento futuro

Exige núpcias próximas e determinadas; não se desfaz com a dissolução do casamento – art. 546 do CC/02.

Doação entre cônjuges

Equivale a adiantamento de legítima – art. 544 do CC/02.

Doação conjuntiva (a mais de uma pessoa)

Prevista no art. 551 do CC/02; admite disposição do doador em caso de falecimento de um donatário.

Doação de ascendentes a descendentes

Importa adiantamento da herança (adiantamento de legítima).

Doação inoficiosa

Nula a parte que exceder a parte disponível, protegendo a legítima dos herdeiros necessários – art. 549 do CC/02.

Doação com cláusula de reversão

Permite que o bem retorne ao patrimônio do doador se este sobreviver ao donatário – art. 547 do CC/02.

Doação manual

Exceção à regra, permite doação verbal de bens móveis de pequeno valor – art. 541, parágrafo único, do CC/02.

Doação a entidade futura

Caduca se, em dois anos, a entidade não estiver regularmente constituída – art. 554 do CC/02.

A Reversão na Doação de Imóveis

Uma das principais dúvidas é sobre a cláusula de reversão.

📌 Sim, é possível haver reversão da doação.
Quando o contrato prevê essa cláusula, se o donatário falece antes do doador, o bem retorna automaticamente ao patrimônio deste, não integrando a herança do donatário.

Atenção ao alienar bens com reversão

O donatário até pode alienar o bem, mas tal prática é arriscada, pois, em caso de seu falecimento, o bem deverá voltar ao doador. Trata-se, portanto, de uma propriedade resolúvel.

Para maior segurança, é recomendável incluir também cláusulas como incomunicabilidade e impenhorabilidade, garantindo que o bem doado cumpra a finalidade desejada pelo doador.

Procedimentos e Cuidados na Doação de Imóveis

Na prática, a maioria das pessoas procura diretamente o Cartório de Notas para formalizar a escritura de doação.

No entanto, sem a orientação de um advogado especialista em Direito Imobiliário, muitos desconhecem as possibilidades legais de cláusulas protetivas. Essas cláusulas são fundamentais para resguardar os interesses do donatário e assegurar que a vontade do doador seja respeitada.

Conclusão

A doação de imóveis em 2025 continua sendo uma ferramenta importante de planejamento patrimonial e sucessório. Contudo, é indispensável conhecer as espécies de doação, as exigências formais e, sobretudo, a possibilidade de reversão prevista no Código Civil.

Cada escolha no contrato de doação pode impactar diretamente a sucessão, os direitos do donatário e a segurança jurídica do negócio.