Todo início de ano vem acompanhado de uma lista de contas que pesam no bolso dos brasileiros: materiais escolares, IPVA e, claro, o IPTU. Entre os proprietários e inquilinos, uma dúvida é recorrente: quem é o responsável pelo pagamento do IPTU — o locador ou o locatário?
Antes de responder a essa pergunta, é importante entender o que é o IPTU, como ele funciona e o que fazer quando for necessário atualizar a titularidade do imposto junto à Prefeitura de Mariana.
O que é o IPTU e quando ele é cobrado
O IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) é um tributo municipal cobrado anualmente sobre imóveis localizados em área urbana — casas, apartamentos, salas comerciais, lotes ou terrenos.
A cobrança é de competência dos municípios e do Distrito Federal, e o imposto tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de um bem imóvel situado na zona urbana.
Para que um imóvel seja considerado urbano, a legislação municipal exige a existência de infraestrutura básica em pelo menos dois dos seguintes itens:
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Meio-fio ou calçamento com canalização de águas pluviais;
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Abastecimento de água;
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Sistema de esgoto sanitário;
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Rede de iluminação pública;
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Escola primária ou posto de saúde a até 3 km de distância.
O valor do IPTU é calculado com base no valor venal do imóvel, definido pela prefeitura, e pode variar conforme a localização, o tamanho do lote e a destinação (residencial ou comercial).
IPTU progressivo e isenções
A Constituição e o Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001) permitem a aplicação do IPTU progressivo, ou seja, com alíquotas que aumentam anualmente quando o imóvel não cumpre sua função social (por exemplo, terrenos abandonados). A alíquota máxima, segundo o §1º do artigo 7º do Estatuto, pode chegar a 15%.
Quem deve pagar o IPTU: locador ou locatário?
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) estabelece que o locador (proprietário) é o responsável original pelo pagamento do IPTU.
Isso está previsto no artigo 22, inciso VIII, que impõe ao proprietário a obrigação de “pagar os impostos e taxas, salvo disposição expressa em contrário no contrato”.
Entretanto, o contrato de locação pode transferir essa responsabilidade ao inquilino, o que é comum em grande parte das locações residenciais e comerciais.
👉 Ou seja:
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Perante o Fisco, o responsável é sempre o proprietário;
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Entre as partes, o contrato pode atribuir o pagamento ao locatário.
Essa diferenciação é importante porque, se o inquilino não pagar o IPTU, o município pode cobrar o valor do proprietário, que depois poderá acionar judicialmente o locatário para reaver o montante.
O artigo 123 do Código Tributário Nacional (CTN) deixa claro que acordos particulares não alteram a responsabilidade fiscal perante o poder público.
E se o inquilino deixar de pagar o IPTU?
Quando o contrato prevê que o locatário será responsável pelo imposto e ele não cumpre essa obrigação, há duas consequências principais:
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O proprietário precisará pagar o débito para evitar multas e inscrição em dívida ativa;
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Ele poderá ajuizar ação de cobrança ou despejo por inadimplemento contratual.
Portanto, a falta de pagamento do IPTU pode gerar quebra de contrato, acarretando multa, juros e até despejo.
Mudança de titularidade do IPTU
Após a compra de um imóvel ou a regularização da posse (por exemplo, após a usucapião), é fundamental atualizar o cadastro de titularidade do IPTU junto à Prefeitura Municipal.
De acordo com o checklist oficial, os documentos exigidos são:
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📄 Documento que comprove a posse ou propriedade do imóvel (ex: escritura, contrato, certidão de usucapião, formal de partilha etc.);
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📬 Comprovante de endereço, preferencialmente um antigo e um recente;
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✍️ Assinatura do Termo de Declaração e Ocupação de Caso (fornecido pela prefeitura);
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💰 Assinatura do Termo de Confissão de Dívida Ativa, caso o imóvel possua débitos pendentes;
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🪪 Cópias dos documentos pessoais (RG e CPF do requerente).
📌 Importante: Cada caso é avaliado individualmente, e a prefeitura pode solicitar documentos complementares conforme a situação específica do imóvel.
A atualização da titularidade é essencial para que o novo proprietário ou possuidor receba os boletos de IPTU em seu nome e possa regularizar eventuais débitos com segurança.
Dica prática: o IPTU é um termômetro da regularização do imóvel
O nome que consta no carnê do IPTU costuma ser o mesmo que aparece na matrícula do imóvel.
Se o imposto ainda é cobrado em nome de antigos proprietários, isso pode indicar irregularidades documentais, exigindo a atualização do registro ou até mesmo a propositura de uma ação de usucapião.
LEIA TAMBÉM: Quais são os 4 documentos necessários para o processo de usucapião?
Conclusão
O IPTU é um imposto inevitável, mas que exige atenção a detalhes jurídicos e contratuais.
Na locação, o ideal é que o contrato deixe expressamente definido quem será responsável pelo pagamento.
Na compra e venda, é fundamental atualizar a titularidade do imposto junto à prefeitura.
Seja proprietário, inquilino ou comprador de um imóvel, a melhor forma de evitar problemas com o IPTU é contar com orientação jurídica especializada.
Um advogado imobiliário garante que os documentos estejam corretos, que o contrato seja equilibrado e que você não assuma responsabilidades que não são suas.
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