Quando um pai ou uma mãe falece e deixa um imóvel, é muito comum que a família fique perdida sobre o que fazer. É um momento doloroso, delicado e acompanhado de muita burocracia. Alguns acreditam que basta dividir o bem entre os filhos. Outros pensam que quem já mora na casa pode simplesmente continuar usando o imóvel sem qualquer providência. Meu pai morreu e deixou uma casa e agora? Saiba o que fazer em 5 passos

A verdade é que, juridicamente, existe um procedimento obrigatório para regularizar essa situação: o inventário e a partilha dos bens. Neste artigo, vou explicar de forma clara o que acontece com a casa após o falecimento do proprietário e quais são os passos necessários para regularizar o imóvel, evitando problemas no futuro.

A herança é transmitida automaticamente, mas isso não resolve tudo

Pelo direito brasileiro, existe um princípio chamado saisine. Isso significa que no exato momento da morte do proprietário, os bens são automaticamente transmitidos aos herdeiros. Ou seja: a posse da casa passa aos herdeiros imediatamente e os filhos, cônjuge ou companheiro passam a ser titulares da herança.

O que fazer quando alguém morre sem deixar bens? Precisa fazer inventário?

Porém, isso não significa que a propriedade já esteja regularizada no cartório. Para que a transferência seja reconhecida oficialmente, é necessário realizar o inventário e a partilha dos bens. Sem esse procedimento:

• o imóvel continua registrado no nome da pessoa falecida

• não é possível vender o imóvel

• não é possível financiar

• surgem dificuldades em inventários futuros

• o patrimônio da família fica juridicamente travado

Passo 1: observar o prazo para abrir o inventário

A lei estabelece que o inventário deve ser iniciado em até 60 dias após o falecimento. Se esse prazo não for cumprido, o inventário ainda pode ser feito normalmente.
Porém, o Estado poderá cobrar multa e juros sobre o imposto da herança (ITCMD). Enquanto o inventário não é iniciado, o patrimônio fica sob responsabilidade de um administrador provisório, que normalmente é o cônjuge sobrevivente, ou um dos filhos ou o herdeiro que já está na posse do imóvel. Essa pessoa apenas administra os bens até que o inventário seja formalmente iniciado.

Passo 2: contratar um advogado

A lei exige que todo inventário tenha acompanhamento de um advogado. Isso vale tanto para inventário judicial como para inventário feito em cartório.

O advogado será responsável por orientar a família, reunir os documentos necessários, preparar o pedido judicial ou a escritura pública, acompanhar o pagamento do imposto e garantir que a partilha seja feita corretamente.

Esse passo é importante porque erros no inventário podem gerar conflitos familiares, atrasos e problemas no registro do imóvel.

Passo 3: definir se o inventário será judicial ou em cartório

Existem duas formas de fazer inventário. A escolha depende da situação da família.

Inventário extrajudicial (em cartório)

É a forma mais rápida e simples. Pode ser feita quando todos os herdeiros são maiores e capazes, existe acordo entre todos sobre a divisão dos bens e não existe testamento. Nesse caso, o inventário é feito por meio de uma escritura pública no cartório de notas.

Inventário judicial

O inventário deverá ser feito na Justiça quando houver herdeiros menores de idade, houver incapazes, existir briga ou discordância entre os herdeiros e existir testamento deixado pelo falecido. Mesmo nos processos judiciais, quando há acordo entre os herdeiros, é possível utilizar um procedimento mais simples chamado arrolamento.

Passo 4: reunir os documentos e pagar o imposto da herança

Para realizar o inventário, será necessário reunir uma série de documentos. Entre os principais estão:

Do falecido

• certidão de óbito

• documentos pessoais.

Dos herdeiros

• RG e CPF

• certidão de nascimento ou casamento.

Do imóvel

• matrícula atualizada do imóvel no cartório de registro de imóveis

• carnê de IPTU ou ITR

• certidões negativas fiscais.

Também será necessário calcular e pagar o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação). Esse imposto é estadual e incide sobre o valor da herança. A alíquota e as regras variam conforme o estado onde o imóvel está localizado.

Atenção ao direito de habitação do cônjuge sobrevivente

Se o falecido deixou esposa, marido ou companheiro(a) que morava com ele no imóvel, a lei garante um direito importante chamado Direito Real de Habitação.

Esse direito significa que o cônjuge sobrevivente pode continuar morando na casa, não precisa pagar aluguel aos demais herdeiros e esse direito é vitalício. Isso acontece mesmo que, na partilha, a propriedade da casa fique em nome dos filhos. Esse direito existe desde que o imóvel seja o único imóvel residencial da família no inventário.

Passo 5: registrar o imóvel no cartório

Quando o inventário termina, a família recebe um documento que formaliza a divisão da herança. Esse documento pode ser o Formal de Partilha (quando o inventário foi judicial) e a Escritura Pública de Inventário e Partilha (quando foi feito em cartório).

Mas ainda falta um último passo essencial. Esse documento deve ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis, para que a matrícula da casa seja atualizada.

Somente após esse registro o imóvel passa oficialmente para o nome dos herdeiros, a propriedade fica juridicamente regularizada e o imóvel poderá ser vendido, financiado ou transmitido sem problemas.

Um erro comum que causa muitos problemas

Muitas famílias nunca fazem o inventário. A casa permanece no nome da pessoa falecida por anos ou até décadas.

O problema só aparece quando:

• alguém quer vender o imóvel

• surge uma disputa familiar

• um herdeiro falece

• o imóvel precisa ser regularizado para financiamento.

Conclusão

Quando um pai ou uma mãe falece e deixa um imóvel, a regularização da herança é essencial para proteger o patrimônio da família. O caminho correto envolve:

1. abrir o inventário

2. reunir os documentos

3. pagar o imposto da herança

4. formalizar a partilha

5. registrar o imóvel no cartório.

Esse processo garante segurança jurídica e evita problemas futuros. Se você está passando por essa situação e precisa entender qual é o caminho mais seguro para regularizar um imóvel herdado, a orientação jurídica adequada faz toda a diferença. Uma análise correta desde o início pode evitar atrasos, conflitos familiares e prejuízos patrimoniais.

👉 Checklist Jurídico: 10 documentos que você precisa analisar antes de comprar um imóvel
Um guia para identificar inconsistências, riscos ocultos e armadilhas comuns antes da assinatura.

📥 Acesse aqui:
https://clieent.io/page/checklist-juridico-compra-venda-imovel