Uma dúvida muito comum que recebo no escritório é: “Doutora, moro há 15 anos num imóvel sem escritura. Posso regularizar e me tornar o dono de verdade?”
Essa situação é mais frequente do que parece. Muitas famílias vivem em imóveis que foram comprados por contrato particular, doados informalmente ou até mesmo ocupados, mas nunca foram levados a registro no Cartório de Registro de Imóveis.
A boa notícia é que sim, em muitos casos é possível transformar essa posse em propriedade. O caminho jurídico para isso se chama usucapião.
Posse não é propriedade
Antes de mais nada, é importante entender a diferença: ter a posse de um imóvel não significa ser o proprietário dele.
A escritura registrada no cartório de registro de imóveis é o que garante a propriedade de um bem imóvel. Sem ela, você apenas exerce a posse. Isso significa que, juridicamente, ainda há riscos de perder o imóvel — por exemplo, em caso de disputa com herdeiros do antigo dono ou até mesmo de venda duplicada.
O que é usucapião?
O usucapião é um instrumento legal que permite transformar a posse prolongada e contínua em propriedade.
Ele existe justamente para dar segurança jurídica a quem mora ou utiliza um imóvel há muitos anos, sem oposição do proprietário, e que cumpre a função social da propriedade.
No seu caso, se você mora há 15 anos num imóvel sem escritura, pode ser possível ingressar com pedido de usucapião.
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Quais são os requisitos para usucapião?
A lei prevê diferentes modalidades de usucapião. No seu caso, os principais seriam:
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Usucapião extraordinário: exige 15 anos de posse ininterrupta e sem oposição. Esse prazo pode cair para 10 anos se você utilizar o imóvel para moradia habitual ou se tiver realizado obras de caráter produtivo.
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Usucapião especial urbano: se o imóvel tiver até 250m², você morar nele com sua família e não possuir outro imóvel, o prazo exigido é de 5 anos.
Em todos os casos, é necessário provar que a posse foi mansa, pacífica, contínua e sem oposição.
Quais documentos são necessários?
Para iniciar o processo de regularização, seja judicial ou extrajudicial, normalmente serão exigidos:
✔ Matrícula atualizada do imóvel;
✔ Documentos pessoais;
✔ Contas de água, luz ou IPTU que comprovem a posse;
✔ Planta e memorial descritivo do imóvel;
✔ Testemunhas que confirmem o tempo de posse.
Por que regularizar é fundamental?
Viver em um imóvel sem escritura é viver em insegurança jurídica. Mesmo depois de 15 anos, enquanto não houver o registro no cartório, você não é considerado o proprietário. Isso pode trazer problemas sérios:
⚠️ Disputas judiciais com herdeiros ou terceiros;
⚠️ Impossibilidade de vender, doar ou financiar o imóvel;
⚠️ Risco de perder o patrimônio conquistado.
Regularizar significa garantir tranquilidade, segurança e valor de mercado para o seu bem.
Como posso ajudar você
Como advogada especialista em Direito Imobiliário, ajudo clientes em situações exatamente como essa:
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Analiso se o seu caso se encaixa na usucapião;
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Reúno a documentação necessária;
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Indico se o caminho mais adequado é judicial ou extrajudicial;
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Conduzo todo o processo até a regularização no Cartório de Registro de Imóveis.
Conclusão
Se você mora há 15 anos num imóvel sem escritura, existe sim a possibilidade de se tornar o legítimo proprietário. O instrumento jurídico para isso é a usucapião, que reconhece a sua posse como propriedade.
👉 O primeiro passo é buscar orientação jurídica especializada para analisar a sua situação e iniciar a regularização. Assim, você terá tranquilidade, segurança patrimonial e liberdade para vender, doar ou deixar o imóvel como herança no futuro.
