Adquirir um imóvel é um passo importante na vida de qualquer família. Porém, muita gente acredita que, ao assinar um contrato ou simplesmente ocupar o bem, já se torna o dono de fato. Isso não é verdade. Morar em um imóvel sem escritura e sem registro significa viver em uma situação de risco jurídico e patrimonial — mesmo que o bem esteja quitado ou em uso há anos.

Neste artigo, vou explicar o que significa não ter escritura registrada, quais os perigos reais dessa situação e quais caminhos você pode seguir para regularizar o imóvel com segurança jurídica.

1. O contrato de compra e venda não transfere a propriedade

Um dos maiores equívocos é pensar que o contrato de compra e venda, mesmo lavrado em cartório, já garante a propriedade.

👉 Esse documento é importante, mas não faz de você o dono. Ele apenas gera direitos obrigacionais entre comprador e vendedor.
A verdadeira transferência da propriedade só acontece quando há:

• Escritura pública (quando exigida pela lei, para valores acima de 30 salários mínimos);

• Registro no Cartório de Registro de Imóveis, na matrícula do bem.

Sem esse registro, você é apenas possuidor e não proprietário perante a lei.

2. Quais os riscos de morar em imóvel sem escritura?

Muitos clientes chegam ao escritório acreditando estar seguros, mas descobrem que correm riscos sérios de perder o bem. Alguns exemplos:

• Venda duplicada do imóvel: o mesmo imóvel pode ser vendido para outra pessoa, e quem registrar primeiro será o proprietário.

• Dívidas do vendedor: se o dono registral tiver débitos, o imóvel pode ser penhorado e levado a leilão.

• Fraudes e golpes imobiliários: a ausência de registro abre margem para disputas judiciais e golpes.

• Conflitos familiares: heranças e divórcios sem partilha registrada geram disputas entre herdeiros ou ex-cônjuges.

📌 Como diz o ditado do Direito Imobiliário: “Quem não registra, não é dono.”

3. Como regularizar um imóvel sem escritura

Existem duas principais formas de regularização:

a) Usucapião

O usucapião é a forma de transformar posse em propriedade quando o imóvel é ocupado de maneira mansa, pacífica e contínua pelo prazo previsto em lei.
Pode ser feito judicialmente ou por via extrajudicial, diretamente em cartório, desde que preenchidos os requisitos.

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b) Escritura pública e registro

Se for possível localizar os antigos proprietários ou herdeiros, é necessário lavrar a escritura pública de compra e venda ou de partilha e levá-la ao cartório para registro.
Somente após o registro o imóvel estará formalmente no seu nome.

4. Como evitar problemas: a importância da due diligence imobiliária

Antes de comprar um imóvel, é essencial fazer uma análise preventiva — chamada due diligence imobiliária.
Esse procedimento envolve:

• Consulta da matrícula do imóvel;

• Levantamento de certidões do vendedor;

• Verificação de pendências fiscais, cíveis e trabalhistas.

👉 Essa análise feita por um advogado especialista evita prejuízos e garante que você e sua família estejam protegidos juridicamente.

Conclusão: não adie a regularização do seu imóvel

Morar em um imóvel sem escritura pode parecer inofensivo, mas é uma bomba-relógio jurídica. Sem registro, você não é dono de verdade e pode perder todo o investimento feito.

✔ Regularizar é garantir tranquilidade, valorização do patrimônio e proteção para sua família.
✔ O processo exige atenção, mas com orientação especializada tudo se torna mais rápido e seguro.

📌 Se você mora em um imóvel sem escritura e quer regularizar sua propriedade, entre em contato comigo. Como advogada especialista em Direito Imobiliário, ajudo clientes a transformar posse em propriedade e a garantir segurança jurídica para o patrimônio familiar.