Por que o registro do imóvel é tão importante?

A conquista da casa própria é um dos maiores sonhos de muitas famílias brasileiras. No entanto, esse sonho pode facilmente se transformar em um pesadelo quando não são tomadas as devidas precauções jurídicas. Comprar um imóvel e até quitá-lo não é suficiente: somente com o registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis o comprador se torna, de fato, o legítimo proprietário.

Muitos clientes chegam até o meu escritório sem imaginar que vivem apenas como possuidores de um bem, e não como donos perante a lei. Essa situação é muito comum tanto em imóveis adquiridos por contrato de gaveta quanto em casos de herança ou divórcio em que não houve o devido registro do formal de partilha.

Neste artigo, explico de forma clara o que significa não registrar um imóvel, quais os riscos envolvidos e como evitar problemas que podem custar caro para você e para sua família.

1. O contrato de compra e venda não transfere a propriedade

É muito comum pensar que assinar um contrato de compra e venda, mesmo lavrado em cartório, já garante a propriedade do imóvel. Mas isso não é verdade.

👉 O contrato de compra e venda é um documento importante, mas ele gera apenas direitos obrigacionais entre comprador e vendedor. Ou seja: obriga as partes a cumprirem o acordo, mas não transfere a propriedade.

A propriedade só se concretiza quando há a escritura pública (se aplicável) e, principalmente, o registro na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis competente. Sem esse registro, você é apenas possuidor, e não dono perante a lei.

2. Riscos de não registrar o imóvel

Quem não registra corre riscos sérios de perder o bem, mesmo tendo pago integralmente. Alguns exemplos reais:

• Venda duplicada do imóvel: se o vendedor negociar o mesmo bem com outra pessoa e esse comprador registrar antes de você, a propriedade será dele.

• Dívidas do vendedor: caso o proprietário registral possua débitos e o imóvel seja penhorado em uma execução, ele poderá ser levado a leilão, deixando você sem proteção.

• Fraudes e litígios: a ausência de registro facilita golpes e dificulta a defesa judicial em caso de disputa.

Não é à toa que existe o ditado no Direito Imobiliário: “Quem não registra, não é dono.”

3. Registro, tributos e segurança patrimonial

É sempre necessário conhecer e quitar os tributos relacionados ao imóvel, como:

• ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis): devido na transmissão onerosa, como compra e venda.

• IPTU e taxas municipais: eventuais pendências devem estar regularizadas.

• Débitos condominiais (quando se trata de apartamento).

O processo exige atenção a detalhes e documentos, e a falta de orientação pode gerar atrasos, custos adicionais e até nulidade do negócio.

4. Regularização em casos de herança e divórcio

Muitos imóveis permanecem anos em situação irregular porque os herdeiros ou ex-cônjuges não providenciam o registro do formal de partilha. Isso significa que, juridicamente, o imóvel continua em nome do falecido ou do casal, impedindo que cada parte exerça plenamente sua propriedade.

Nesses casos, além da partilha judicial ou extrajudicial, é essencial levar o título a registro para que cada herdeiro ou divorciado tenha seu nome corretamente lançado na matrícula.

Sem isso, surgem conflitos familiares, dificuldades para venda futura e até risco de perda do patrimônio por questões jurídicas.

5. Como se precaver: a importância da due diligence imobiliária

Muitos dos problemas que chegam ao Judiciário poderiam ser evitados com uma análise preventiva — a chamada due diligence imobiliária.

Esse procedimento, conduzido por um advogado especialista em Direito Imobiliário, envolve a análise detalhada da matrícula do imóvel, certidões pessoais do vendedor, histórico do bem e possíveis riscos jurídicos.

Assim, você garante que o imóvel está livre de pendências antes de assinar qualquer contrato e protege seu investimento com segurança.

Conclusão

Comprar ou herdar um imóvel é uma conquista importante, mas que exige responsabilidade jurídica. Lembre-se: sem registro, você não é dono de verdade.

Evite surpresas desagradáveis, proteja seu patrimônio e dê tranquilidade para sua família. Se você tem dúvidas sobre a situação do seu imóvel ou precisa regularizar uma compra já feita, busque orientação especializada.

📌 Como advogada especialista em Direito Imobiliário, auxilio clientes que desejam comprar, vender, herdar ou regularizar imóveis com segurança e clareza, sempre com foco em proteger o patrimônio familiar.

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