Posse e Propriedade: qual a diferença e por que o registro do imóvel é essencial?

Você sabia que ter apenas um contrato de compra e venda não faz de você o proprietário de um imóvel? Essa é uma das dúvidas mais comuns que chegam ao meu escritório e que pode gerar enormes prejuízos para quem não busca orientação especializada em Direito Imobiliário.

Neste artigo, vou explicar a diferença entre posse e propriedade, os riscos do famoso “contrato de gaveta” e por que o registro no Cartório de Registro de Imóveis é a única forma de garantir segurança jurídica na compra de um bem.

Posse x Propriedade: conceitos diferentes

Em síntese:

• Posse é a situação de fato. É quando alguém exerce poderes sobre o imóvel, conservando-o e utilizando-o como se fosse dono, mesmo sem registro.

• Propriedade, por sua vez, é o direito real que confere ao titular a faculdade de usar, gozar, dispor e reaver o bem de quem injustamente o possua.

👉 Ou seja: sem o registro no Cartório de Imóveis, você não é proprietário, apenas possuidor.

O risco do contrato de gaveta

É comum encontrar pessoas que compram imóveis apenas com um contrato particular de compra e venda e o deixam “guardado na gaveta”, acreditando estarem protegidas.

Mas atenção: quem possui apenas o contrato, ou mesmo uma escritura que não foi levada a registro, não tem a propriedade do bem, apenas uma posse precária.

E isso pode trazer riscos sérios:

• Perder o imóvel em uma disputa judicial;

• Dificuldade em transmitir o bem a herdeiros ou vender a terceiros;

• Ser classificado como adquirente de má-fé se não conseguir comprovar a legitimidade da posse.

O registro no Cartório de Imóveis é suficiente para garantir segurança?

A resposta é: não totalmente.

Embora o registro seja a única forma de tornar a propriedade válida perante terceiros, existem situações em que, mesmo com o imóvel registrado corretamente, o comprador pode enfrentar problemas.

🔹 Exemplo  – Falência do incorporador
Imagine comprar um apartamento em um empreendimento regularizado. Anos depois, descobre-se que o incorporador havia tido um título protestado no passado e, com base nele, o juiz decreta a falência. Nesse cenário, além de perder o imóvel, o comprador pode ser considerado como alguém que participou de uma fraude à execução — mesmo sem ter conhecimento disso.

Esses exemplos mostram por que a simples formalização no cartório não elimina todos os riscos. Por isso, é tão importante a due diligence imobiliária.

Quando realizo uma due diligence imobiliária para meus clientes, verifico não apenas a matrícula do imóvel, mas também outros elementos que podem indicar riscos ocultos: execuções fiscais, protestos, ações judiciais em andamento contra o proprietário, histórico da incorporadora, entre outros.

👉 Baixe aqui o guia gratuito e evite prejuízos desnecessários.

A Penhora e a Publicidade no Registro de Imóveis

Muitos compradores acreditam que, ao registrar a escritura no Cartório de Registro de Imóveis, estarão automaticamente blindados contra qualquer risco futuro. Mas o Direito Imobiliário nos mostra que a realidade é mais complexa.

Um exemplo importante é a penhora de imóvel em execuções fiscais.

O Processo de Penhora e Registro

• Ato da penhora: a penhora se concretiza com a lavratura do auto pelo Oficial de Justiça.

• Obrigação de registro: contudo, o Código de Processo Civil (art. 844) determina que, para que a penhora tenha eficácia contra terceiros, é obrigação do exequente (inclusive a Fazenda Pública) providenciar a averbação na matrícula do imóvel.

• Finalidade do registro: esse registro confere publicidade ao ato, permitindo que qualquer interessado saiba da existência da constrição, protegendo o direito do Fisco e garantindo a segurança do sistema registral.

A Invalidez Sem Registro

Se não houver o registro na matrícula do imóvel, a penhora é válida apenas entre as partes do processo de execução, mas não produz efeitos perante terceiros. Isso significa que o devedor ainda poderia alienar o bem e o adquirente de boa-fé não seria prejudicado — justamente porque não havia publicidade registral da constrição.

Esse detalhe revela a importância da análise preventiva antes da compra do imóvel.

A Importância da Due Diligence Imobiliária

Quando realizo uma due diligence imobiliária para meus clientes, verifico não apenas a matrícula do imóvel, mas também outros elementos que podem indicar riscos ocultos: execuções fiscais, protestos, ações judiciais em andamento contra o proprietário, histórico da incorporadora, entre outros.

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Muitos problemas podem ser evitados quando se faz uma investigação completa antes da assinatura do contrato. Isso garante que você não invista seu dinheiro em um bem que pode trazer dor de cabeça no futuro.

📌 Para ajudar compradores a se protegerem, preparei um Guia gratuito com os 10 documentos que você precisa analisar antes de comprar um imóvel. Nele, explico de forma prática quais certidões e registros devem ser verificados para garantir uma compra segura.

Como evitar riscos ao adquirir um imóvel?

Para reduzir as chances de surpresas desagradáveis, é essencial:

• Realizar uma due diligence imobiliária antes da compra (levantamento de certidões, análise da matrícula, pesquisa sobre o incorporador, verificação de ações judiciais e pendências fiscais); 👉 Baixe aqui o guia gratuito e evite prejuízos desnecessários.

• Contar com o acompanhamento de um advogado especialista em Direito Imobiliário, que poderá identificar problemas ocultos e orientar sobre cláusulas contratuais protetivas; 👉 Baixe aqui o guia gratuito e evite prejuízos desnecessários.

• Registrar imediatamente a escritura ou contrato no Cartório de Registro de Imóveis, formalizando a propriedade. 👉 Baixe aqui o guia gratuito e evite prejuízos desnecessários.

Conclusão

A distinção entre posse e propriedade é clara: sem registro, você não é dono. Porém, mesmo com registro, alguns riscos ainda podem existir, como penhoras ocultas ou falência de incorporadoras.

Por isso, nunca compre um imóvel sem assessoria jurídica. Um advogado especializado em Direito Imobiliário pode evitar que o sonho da casa própria se transforme em um grande prejuízo.

Leia também: Posse precária: o que é e quais os riscos?