Propriedade: entenda o que diz o art. 1.228 do Código Civil e proteja seu patrimônio

A propriedade é um dos direitos fundamentais garantidos pela Constituição Federal e está prevista no artigo 1.228 do Código Civil de 2002.
Mais do que um simples “documento no cartório”, a propriedade representa o vínculo jurídico entre uma pessoa e um bem, que é reconhecido perante todos (erga omnes).
Ou seja: o verdadeiro proprietário é aquele que tem seu direito registrado e público, e não apenas quem “usa” ou “mora” no imóvel.

Neste artigo, vou explicar — de forma clara e prática — o que significa ser proprietário, quais são os direitos previstos em lei e como garantir a segurança jurídica do seu bem.

O que é o direito de propriedade

O direito de propriedade é um direito subjetivo complexo, que confere ao titular o poder de usar, gozar, dispor e reaver o bem de quem o possua injustamente.

De forma simples, é o poder jurídico mais completo que uma pessoa pode ter sobre um bem.
Mas atenção: esse poder só é reconhecido pela lei quando a propriedade está devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

📜 Base legal: Art. 1.228 do Código Civil —
“O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.”

As características da propriedade

A propriedade possui características próprias, que ajudam a entender seu alcance e seus limites:

• Caráter absoluto: o direito é oponível a todos — ou seja, ninguém pode interferir injustamente no uso do seu bem.

• Exclusividade: apenas o proprietário pode usufruir ou permitir o uso do bem.

• Perpetuidade: o direito não se extingue com o tempo, salvo se o proprietário o transferir ou abrir mão dele.

• Generalidade: a propriedade confere os poderes mais amplos possíveis, dentro dos limites da lei e da função social.

• Elasticidade: o poder do proprietário pode se expandir ou se retrair, como nos casos de locação, usufruto ou fidúcia — mas retorna integralmente ao fim dessas limitações.

  Proprietário pleno x proprietário limitado

  Nem toda propriedade é igual.
  O proprietário pleno é aquele que concentra a posse e o domínio do bem — ou seja, é o dono em todos os sentidos.
  Já o proprietário limitado é aquele que divide o domínio ou o uso com outra pessoa, como acontece nos casos de usufruto, alienação fiduciária ou locação.

  Essa distinção é essencial, especialmente em casos de herança, financiamento ou partilha de bens, em que o domínio jurídico pode estar separado da posse direta.

  As prerrogativas do domínio

  O artigo 1.228 do Código Civil estabelece quatro prerrogativas principais do proprietário:

  1. Usar (jus utendi) – o direito de utilizar o bem conforme sua vontade.

  2. Gozar (jus fruendi) – o direito de colher os frutos e rendimentos do bem (como alugar o imóvel, por exemplo).

  3. Dispor (jus disponendi) – o poder de vender, doar ou transferir o bem.

  4. Reaver (jus vindicandi) – o direito de reivindicar o bem de quem o possua indevidamente, conhecido como direito de sequela.

  Um ponto interessante é que até o possuidor indireto (como o locador ou fiduciário) pode exercer o direito de sequela, reforçando a amplitude e a proteção do domínio.

  Os limites e deveres do proprietário

  O direito de propriedade não é absoluto.
  Segundo o §1º do art. 1.228, ele deve ser exercido em conformidade com sua função social e ambiental — preservando o equilíbrio ecológico, o patrimônio histórico e evitando práticas abusivas ou prejudiciais a terceiros.

  Além disso, o §2º proíbe o uso da propriedade com o único objetivo de prejudicar alguém, e o §3º e seguintes tratam das hipóteses de perda da propriedade, como desapropriação ou usucapião coletiva.

  Esses dispositivos mostram que a propriedade é um direito, mas também uma responsabilidade.

  Por que compreender o art. 1.228 é essencial para quem possui um imóvel

  Muitos brasileiros acreditam que ter a posse ou um contrato particular é o suficiente para “ser dono”, mas não é.
  Sem o registro em cartório, o direito de propriedade não existe perante a lei.
  E isso pode gerar grandes prejuízos, como bloqueio judicial, disputas familiares, perda do bem ou dificuldade para vender.

  Por isso, compreender o art. 1.228 do Código Civil é o primeiro passo para proteger seu patrimônio familiar e evitar riscos jurídicos.

  Conclusão: propriedade é mais do que posse — é segurança jurídica

  Ser proprietário é muito mais do que “morar” ou “usar” um bem.
  É ter reconhecimento jurídico e proteção perante todos.
  Se você tem um imóvel não registrado, com contrato antigo ou herança pendente, saiba que é possível regularizar a situação e garantir tranquilidade para sua família.
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