Você já deve ter ouvido que “quem não registra não é dono”.
Mas por trás dessa frase, existe um universo jurídico que define o que é propriedade, ser proprietário e quais direitos reais estão ligados à sua casa, terreno ou qualquer outro bem imóvel.
Neste artigo, explico — de forma prática e segura — o que são direitos reais, quais são suas características e classificações, e por que entender esses conceitos é essencial para proteger o patrimônio da sua família.
O que são direitos reais?
Os direitos reais representam a expressão jurídica da propriedade.
Em outras palavras, são o conjunto de regras e princípios que determinam o poder jurídico que uma pessoa exerce sobre um bem — como possuir, usar, fruir ou dispor de um imóvel.
É por meio dos direitos reais que o proprietário tem o poder de fato e de direito sobre um bem, com respaldo legal e proteção contra terceiros.
Leia também: Como funciona a concessão de uso especial para fins de moradia e a concessão de direito real de uso?
O que é o objeto dos direitos reais?
O objeto dos direitos reais é a propriedade e todos os seus desdobramentos.
Isso inclui situações muito comuns no dia a dia, como:
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Posse – quando alguém ocupa o imóvel, mesmo sem o registro formal.
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Direito de vizinhança – regras que equilibram o uso de imóveis próximos.
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Condomínio – propriedade compartilhada entre duas ou mais pessoas.
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Propriedade fiduciária – usada em financiamentos, quando o banco mantém a titularidade até o pagamento total.
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Servidões – direito de passagem ou uso de parte do imóvel por outra pessoa.
Cada uma dessas situações exige análise jurídica cuidadosa — e muitas vezes, a intervenção de um advogado especializado em Direito Imobiliário é o que evita prejuízos e litígios.
Principais características dos direitos reais
Os direitos reais possuem características próprias que os diferenciam de outros tipos de direitos.
Abaixo, explico as principais de forma prática:
1. Taxatividade (numerus clausus)
Somente a lei pode criar direitos reais. Ou seja, não é possível inventar um “novo tipo” de propriedade ou garantia fora do que está previsto no Código Civil.
2. Publicidade
A segurança jurídica nasce com o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Sem registro, o imóvel não é considerado oficialmente seu — o que pode gerar bloqueios, disputas e até perda do bem.
3. Oponibilidade erga omnes
Isso significa que o direito é válido contra todos.
Se o imóvel está registrado em seu nome, ninguém pode alegar desconhecimento ou tentar se apropriar dele de forma legítima.
4. Direito de preferência
Nos direitos reais de garantia (como penhor, hipoteca ou anticrese), o credor tem prioridade para receber o valor devido caso o bem seja executado.
5. Direito de sequela
O proprietário pode reivindicar seu imóvel de quem quer que o possua indevidamente.
Esse princípio garante o poder de retomar o bem, mesmo que ele tenha passado por terceiros.
Classificação dos direitos reais
A lei classifica os direitos reais de acordo com dois critérios principais:
🔹 Em relação ao objeto:
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Direitos reais sobre coisa própria – quando o bem pertence integralmente ao titular (como a propriedade).
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Direitos reais sobre coisa alheia – quando o titular tem apenas um direito limitado sobre bem de outra pessoa, como usufruto, servidão ou hipoteca.
🔹 Em relação à finalidade:
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Direitos reais de garantia – servem para assegurar o pagamento de uma dívida, como o penhor, a hipoteca e a anticrese.
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Direitos reais de gozo – permitem ao titular usar ou aproveitar o bem, como no usufruto e na superfície.
Por que entender esses conceitos protege o seu patrimônio?
Na prática, compreender a diferença entre propriedade, posse e direitos reais evita que você:
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invista em um imóvel com pendências;
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enfrente disputas familiares ou judiciais;
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perca o bem por falta de registro ou documentação correta;
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e garanta que seu patrimônio esteja 100% protegido e regularizado.
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Conclusão
A propriedade é muito mais do que morar ou pagar por um imóvel — é um direito real protegido pela lei, que só existe de fato quando devidamente registrado.
Se você suspeita que seu imóvel possa ter alguma pendência jurídica, o ideal é buscar uma análise especializada.
Um advogado imobiliário pode verificar a matrícula, apontar riscos e indicar o melhor caminho para regularizar.Sobre a autora
Sou Dra. Fiama Souza Valente, advogada especialista em Direito Imobiliário.
Auxilio famílias e investidores a comprar, vender, herdar e regularizar imóveis com segurança jurídica, garantindo tranquilidade e proteção patrimonial. -
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