Venda ad corpus: quando a metragem deixa de ser detalhe e passa a ser risco financeiro

Você já está com o contrato na mão. O imóvel é de alto valor. O corretor garante que “é padrão”, que “sempre foi assim”, que “ninguém nunca teve problema”. E você não está com medo. Está com dúvida técnica. Hoje, vamos falar sobre: Venda ad corpus: quando a metragem deixa de ser detalhe e passa a ser risco financeiro.

Esse artigo é para quem:

1. está comprando um imóvel;

2. é informado, criterioso, mas não é especialista em Direito Imobiliário;

3. tem aversão a risco;

4. sente que precisa de uma segunda opinião técnica, sem travar o negócio;

O ponto que quase ninguém explica: ad corpus não é sinônimo de “sem risco”

Nos contratos imobiliários, é comum encontrar a expressão venda ad corpus. Na prática, ela costuma ser traduzida assim:

“A metragem é apenas enunciativa. Você compra o imóvel como um todo.”

E é aqui que mora o perigo silencioso. Porque nem toda venda pode ser tratada como ad corpus — e aceitar isso sem análise pode significar pagar por algo que não está recebendo.

Se você já está com o contrato em mãos — ou sentiu que falta critério técnico para decidir com segurança — eu preparei um material prático para esse exato momento: o Checklist Jurídico: 10 documentos que você precisa analisar antes de comprar um imóvel. Nele, você encontra, de forma clara e objetiva, quais documentos realmente importam, onde costumam estar os riscos ocultos e o que deve ser conferido para evitar prejuízos silenciosos depois da assinatura. É um guia direto, sem juridiquês desnecessário, pensado para quem não quer improvisar numa decisão patrimonial de alto valor.

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A regra geral do Código Civil: a famosa tolerância de 5%

Pelo Código Civil, a venda é presumidamente ad corpus quando: o imóvel é identificado como um corpo certo; a área aparece apenas como referência; e a diferença entre a área contratada e a real é inferior a 5% (1/20). Nessa hipótese, a lei presume que a metragem não foi elemento determinante do negócio. Mas essa é apenas a regra geral. E é exatamente aqui que muitos contratos de alto valor escorregam.

Resultado prático?
👉 Sem abatimento. Sem indenização. Sem revisão automática.

Quando a metragem deixa de ser detalhe (ad mensuram)

A metragem deixa de ser irrelevante quando o preço foi calculado por metro quadrado; foi negociado com base em área específica; influenciou diretamente o valor final do negócio. Aqui, o problema não aparece na assinatura. Ele aparece na posse, na avaliação, no financiamento ou na revenda.

Nesses casos, a venda passa a ser ad mensuram. E isso muda tudo. Se a área real for menor que a contratada, o comprador pode:

1. exigir o abatimento proporcional do preço;

2. pedir a resolução do contrato, se a diferença for relevante;

3. ou discutir judicialmente o desequilíbrio contratual.

O divisor de águas: relação de consumo

Existe um cenário em que a metragem nunca é apenas um detalhe:

👉 quando há relação de consumo (incorporadoras, construtoras, imóveis na planta).

Nesses casos, a venda é sempre ad mensuram; a tolerância de 5% não se aplica; qualquer diferença de área pode gerar direito ao comprador. A jurisprudência do STJ é clara: a área anunciada vincula a oferta. Diferença de metragem gera desequilíbrio contratual, mesmo que pequena. E esse é um ponto que: não é má-fé do corretor; não vem destacado no contrato; só aparece depois da assinatura.

Onde as pessoas perdem dinheiro sem perceber

Em imóveis de alto valor, a perda raramente é “dramática”. Ela é silenciosa. Alguns exemplos reais:

1. pagar por 120m² e receber 113m²;

2. descobrir a diferença apenas na hora da revenda;

3. enfrentar deságio em avaliação bancária;

4. perder poder de negociação sem entender o motivo.

Tudo isso sem erro aparente. Sem cláusula abusiva explícita. Sem alarde.

O que o corretor não explica (e não é obrigação dele)

O corretor intermediará o negócio; apresenta o imóvel; viabiliza a negociação. Ele não faz análise jurídica de risco contratual. E isso não é falha — é limite técnico. O problema surge quando o comprador confunde intermediação com análise jurídica; assume riscos que não percebe; assina acreditando que “se estivesse errado, alguém avisaria”.

O ponto-chave para quem já está com o contrato em mãos

A pergunta não é:

“Isso é comum no mercado?”

A pergunta correta é:

“Esse risco faz sentido para esse valor?”

É aqui que entra a análise jurídica estratégica, sem travar o negócio; sem postura beligerante; sem alarmismo. Mas com critério.

Conclusão: não é sobre medo. É sobre decisão consciente.

Quem compra um imóvel de alto valor:

1. não quer litígio;

2. não quer surpresa;

3. não quer descobrir depois o que poderia ter sido analisado antes.

Quer decidir com segurança. E isso não se resolve com um “advogado qualquer”, nem com um “modelo padrão de contrato”. Se você chegou até aqui e pensou:

“Eu preciso exatamente desse tipo de análise”,

então você já entendeu o ponto central:
👉 o risco não está na metragem. Está em não saber como ela foi juridicamente tratada no contrato.

E é exatamente aí que a diferença aparece — não no preço, mas na tranquilidade depois da assinatura.

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