Uma decisão do Superior Tribunal de Justiça reforça a importância da boa-fé objetiva e da segurança jurídica nas relações patrimoniais e imobiliárias. Negócio jurídico simulado: por que a nulidade não pode prejudicar terceiros de boa-fé?
Imagine descobrir que um imóvel adquirido por meio de uma escritura pública de compra e venda foi, na realidade, objeto de uma doação disfarçada. Embora os documentos indiquem uma operação onerosa, as pessoas envolvidas teriam ajustado, entre si, uma transferência gratuita do patrimônio.
A situação levanta uma questão jurídica importante: quem participou de um negócio jurídico simulado pode posteriormente invocar essa simulação para afastar direitos de terceiros que confiaram na aparente regularidade da operação?
Essa controvérsia foi examinada pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do Recurso Especial nº 2.206.795/SC, sob a relatoria da ministra Nancy Andrighi. A decisão oferece uma oportunidade para compreender os limites da simulação, a proteção conferida aos terceiros de boa-fé e os reflexos dessas questões na organização e na segurança do patrimônio imobiliário.
O que é um negócio jurídico simulado?
A simulação ocorre quando as partes celebram um negócio jurídico que não corresponde, integralmente ou em parte, à realidade daquilo que efetivamente pretendem realizar. Em outras palavras, existe uma divergência intencional entre a vontade real dos envolvidos e a declaração formal apresentada a terceiros.
O artigo 167 do Código Civil estabelece que o negócio jurídico simulado é nulo, ressalvando, entretanto, a possibilidade de subsistência do negócio dissimulado, desde que seja válido em sua substância e forma. A legislação contempla diferentes hipóteses de simulação, entre elas a utilização de declarações ou instrumentos que não correspondem à realidade.
No âmbito imobiliário, uma situação possível ocorre quando as partes formalizam uma escritura pública de compra e venda, embora a intenção efetiva seja realizar uma doação. Nesse caso, a compra e venda representa o negócio aparente, enquanto a doação constitui o negócio dissimulado. A distinção não é meramente formal.
A natureza jurídica da transferência pode produzir consequências relevantes sobre a titularidade do imóvel, a comunicação patrimonial entre cônjuges ou companheiros, os direitos sucessórios e a responsabilidade por obrigações. Por isso, a identificação de uma simulação exige a análise das circunstâncias concretas e de seus efeitos jurídicos.
O que o STJ decidiu sobre a simulação e os terceiros de boa-fé?
No julgamento do REsp nº 2.206.795/SC, a Terceira Turma do STJ examinou uma controvérsia envolvendo a natureza jurídica da transferência de um imóvel e a possibilidade de sua constrição judicial.
O imóvel havia sido formalmente transferido por escritura pública de compra e venda, celebrada entre mãe e filha. Posteriormente, a adquirente sustentou que, apesar da documentação, a operação teria representado uma doação realizada como adiantamento de legítima.
A discussão adquiriu relevância porque a natureza da transferência poderia interferir na comunicabilidade do bem durante uma união estável submetida ao regime da comunhão parcial de bens. Em regra, os bens adquiridos onerosamente durante a convivência integram o patrimônio comum, observadas as disposições legais aplicáveis.
Por outro lado, o artigo 1.659, inciso I, do Código Civil exclui da comunhão os bens recebidos por doação ou sucessão, assim como aqueles sub-rogados em seu lugar. A alegação de que a compra e venda teria ocultado uma doação buscava, portanto, afastar a comunicação patrimonial do imóvel e, consequentemente, a penhora que alcançava a meação discutida no processo.
Entretanto, havia um elemento determinante: a existência de uma terceira credora que não havia participado da negociação apontada como simulada. Ao examinar a controvérsia, o STJ reconheceu a relevância da proteção conferida aos direitos de terceiros de boa-fé.
A decisão evidencia que a possibilidade de reconhecer a simulação de um negócio jurídico não autoriza, por si só, que seus participantes utilizem essa circunstância para prejudicar pessoas que não integraram o ajuste.
Por que a simulação não pode prejudicar terceiros de boa-fé?
O fundamento central encontra-se no artigo 167, § 2º, do Código Civil:
“Ressalvam-se os direitos de terceiros de boa-fé em face dos contraentes do negócio jurídico simulado.”
A disposição estabelece um limite aos efeitos da simulação.
Embora o negócio aparente seja nulo, a legislação preserva os direitos daqueles que, sem participar da simulação, agiram de boa-fé. Essa proteção decorre da necessidade de assegurar estabilidade às relações jurídicas e impedir que acordos particulares ocultos sejam utilizados para frustrar direitos legitimamente constituídos.
É importante observar que a proteção do terceiro não significa que todo negócio simulado produzirá efeitos válidos indistintamente. A nulidade continua sendo uma consequência prevista em lei.
O que o ordenamento jurídico impede é que os efeitos dessa nulidade sejam opostos de maneira incompatível com a proteção expressamente conferida ao terceiro de boa-fé. A solução depende, portanto, da posição jurídica de cada pessoa envolvida e das circunstâncias demonstradas no processo.
A boa-fé objetiva e a proibição do comportamento contraditório
Outro aspecto relevante da discussão está relacionado à boa-fé objetiva. O artigo 422 do Código Civil estabelece a observância da probidade e da boa-fé nas relações contratuais.
A boa-fé objetiva não se limita à intenção subjetiva de agir corretamente. Ela também impõe padrões de lealdade, coerência e confiança nas relações jurídicas. Dessa concepção decorre a vedação ao comportamento contraditório, conhecida pela expressão latina venire contra factum proprium.
O princípio impede, em determinadas circunstâncias, que alguém adote uma conduta capaz de gerar legítima confiança em terceiros e, posteriormente, assuma posição incompatível com seu comportamento anterior, frustrando essa expectativa. No contexto de uma transferência imobiliária, a questão se torna especialmente sensível.
Se uma pessoa participa da formalização de uma compra e venda e permite que essa operação produza efeitos perante terceiros, a posterior alegação de que o negócio possuía natureza diversa deve ser examinada à luz da boa-fé e dos direitos eventualmente constituídos. Não se trata de impedir a investigação da realidade negocial, mas de reconhecer que a autonomia privada encontra limites na proteção da confiança legítima de terceiros.
Qual é a relação entre a simulação e o registro de imóveis?
A publicidade registral desempenha papel fundamental na segurança das relações imobiliárias. No Brasil, a transferência da propriedade imobiliária por ato entre vivos, como regra, depende do registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, conforme o artigo 1.245 do Código Civil.
O registro permite que terceiros tenham acesso às informações juridicamente relevantes sobre a titularidade do bem e sobre determinados direitos, ônus e restrições que o atingem. Entretanto, é necessário fazer uma distinção.
O registro imobiliário não transforma automaticamente um negócio jurídico nulo em um negócio válido.
O sistema brasileiro não estabelece uma presunção absoluta de legitimidade dos registros. O artigo 1.245, § 2º, do Código Civil determina que, enquanto não promovida a invalidação do registro e seu cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.
Por sua vez, o artigo 252 da Lei nº 6.015/1973 estabelece que o registro, enquanto não cancelado, produz seus efeitos legais, ainda que se demonstre que o título esteja desfeito, anulado, extinto ou rescindido. Essas disposições revelam a importância da publicidade registral, mas não afastam a possibilidade de questionamento judicial de títulos ou registros juridicamente defeituosos.
A proteção do terceiro de boa-fé, portanto, deve ser compreendida a partir das regras legais aplicáveis e das particularidades de cada situação. No julgamento analisado, a discussão sobre a simulação também evidencia a importância de preservar direitos de terceiros diante de uma realidade negocial diferente daquela formalmente declarada.
O princípio da concentração na matrícula e a segurança das transações imobiliárias
A segurança jurídica das operações imobiliárias também está relacionada ao princípio da concentração dos atos na matrícula, disciplinado pelo artigo 54 da Lei nº 13.097/2015. Esse princípio busca conferir maior previsibilidade às transações imobiliárias, permitindo que determinadas situações jurídicas relevantes sejam conhecidas mediante consulta à matrícula do imóvel.
A legislação estabelece hipóteses de proteção ao terceiro de boa-fé diante de situações jurídicas não constantes do registro, observados os requisitos e as exceções legais. A finalidade é reduzir a insegurança decorrente de informações que não receberam a publicidade exigida pelo ordenamento jurídico.
Contudo, o princípio da concentração não dispensa a análise jurídica da operação nem elimina todos os riscos associados à aquisição de imóveis. A matrícula constitui um instrumento essencial de investigação, mas a segurança de uma transação pode exigir a avaliação de outros documentos e circunstâncias, especialmente quando existem indícios de irregularidades, conflitos patrimoniais ou divergências entre a situação formal e a realidade do negócio.
Também é importante distinguir a proteção conferida ao terceiro adquirente de direitos reais daquela aplicável ao terceiro credor diante de uma simulação. Embora ambas as situações envolvam a tutela da confiança e da boa-fé, possuem fundamentos e requisitos jurídicos que não devem ser confundidos.
Quais são os riscos de uma compra e venda simulada de imóvel?
A utilização de um negócio jurídico aparente para ocultar outra operação pode produzir consequências que ultrapassam a relação entre os contratantes.
Dependendo das circunstâncias, a simulação pode repercutir sobre:
- -Regime de bens: a natureza onerosa ou gratuita da aquisição pode interferir na comunicação patrimonial entre cônjuges e companheiros.
- -Direitos sucessórios: doações realizadas em vida podem produzir efeitos sobre a legítima e a futura partilha hereditária.
- -Responsabilidade patrimonial: a transferência de bens pode afetar interesses de credores e a possibilidade de constrição judicial.
- -Regularidade registral: divergências entre o negócio efetivamente realizado e o título formalizado podem exigir providências jurídicas específicas.
- -Segurança de terceiros: pessoas que não participaram da simulação podem ter direitos afetados pela tentativa de modificar posteriormente os efeitos do negócio aparente.
Essas consequências demonstram que a formalização de uma operação imobiliária não deve ser tratada como uma etapa exclusivamente documental. A escritura pública e o registro são instrumentos fundamentais, mas precisam corresponder a uma estrutura jurídica adequada à operação efetivamente pretendida.
Como proteger o patrimônio imobiliário e evitar conflitos jurídicos?
A segurança patrimonial começa antes da assinatura do contrato ou da lavratura da escritura pública. A identificação da verdadeira natureza do negócio, a análise da situação jurídica dos envolvidos e a verificação dos efeitos patrimoniais da transferência são providências importantes para reduzir conflitos futuros.
Em operações entre familiares, por exemplo, é necessário avaliar se a transferência corresponde efetivamente a uma compra e venda, a uma doação ou a outra modalidade negocial admitida pela legislação. Também devem ser consideradas as repercussões sobre o regime de bens, a sucessão e eventuais direitos de terceiros.
Quando existem divergências entre a documentação e a realidade patrimonial, a solução exige uma análise individualizada, capaz de identificar os riscos e os instrumentos juridicamente adequados à regularização. A organização patrimonial imobiliária não consiste apenas em reunir documentos ou formalizar transferências. Seu objetivo é conferir coerência jurídica à titularidade dos bens, às relações entre os envolvidos e aos efeitos que essas operações poderão produzir ao longo do tempo.
Conclusão: a segurança jurídica exige mais do que a aparência de regularidade
O julgamento do REsp nº 2.206.795/SC pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça reforça um aspecto fundamental do Direito Civil: a nulidade decorrente da simulação não pode ser utilizada para afastar, indiscriminadamente, direitos de terceiros de boa-fé. A proteção da confiança constitui um limite importante à atuação daqueles que participaram de um negócio jurídico cuja aparência não corresponde à realidade.
No Direito Imobiliário, essa discussão assume especial relevância porque as transferências patrimoniais produzem efeitos que podem alcançar familiares, herdeiros, credores e futuros adquirentes. O caso também demonstra que a segurança de um patrimônio não depende exclusivamente da existência de uma escritura pública ou de um registro imobiliário.
Ela exige correspondência entre a realidade negocial, os instrumentos jurídicos utilizados e os efeitos patrimoniais pretendidos.
A verdadeira segurança patrimonial está na coerência entre aquilo que as partes efetivamente realizam, aquilo que formalizam juridicamente e os direitos que devem ser preservados.
Fiama Vitória de Souza Assis Valente
Advogada especialista em Direito Imobiliário — OAB/MG 182.637
FS Advocacia
Atuação em Direito Imobiliário, regularização de imóveis e organização jurídica do patrimônio imobiliário.
Referências jurídicas
- BRASIL. Código Civil. Lei nº 10.406/2002, especialmente arts. 167, 187, 422, 1.245 e 1.659.
- BRASIL. Lei nº 6.015/1973 — Lei de Registros Públicos.
- BRASIL. Lei nº 13.097/2015, art. 54.
- SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Recurso Especial nº 2.206.795/SC, Terceira Turma, relatoria da ministra Nancy Andrighi.
Due diligence imobiliária e a boa-fé subjetiva do promitente comprador no contrato de compra e venda
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